TS. Bùi Đức Giang (Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC)
Nguồn: TBKTSG Online, Thứ Sáu, 26/12/2014, 15:19 (GMT+7)
(TBKTSG) – Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 1-7- 2015) bổ sung khá nhiều quy định mới về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có một số quy định mang tính đột phá. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh dù gần đây có khá nhiều văn bản pháp luật liên quan được ban hành song vẫn chưa đáp ứng được một cách thỏa đáng mong đợi từ thực tế.
Cá nhân được thế chấp cả nhà ở hình thành trong tương lai cả thương mại lẫn riêng lẻ
Khoản 4, điều 3, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai (NƠTL) là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quy định hiện hành chưa cho phép thế chấp NƠTL của hộ gia đình, cá nhân (biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Khoản 2, điều 147, Luật nhà ở 2014 đã chính thức “cởi trói” hạn chế này. Như vậy, về nguyên tắc có thể thế chấp cả NƠTL là nhà ở thương mại mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lẫn NƠTL riêng lẻ của các tổ chức, cá nhân. Cần lưu ý là Luật nhà ở 2014 chỉ đề cập việc thế chấp trực tiếp NƠTL chứ không có quy định nào về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL ký với chủ đầu tư.
Về điều kiện thế chấp, đối với việc thế chấp NƠTL riêng lẻ, phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng. Trong trường hợp thế chấp NƠTL mua từ chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư hay có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này (điểm c, khoản 1, điều 148).
Về mục đích thế chấp, chỉ được xác lập các hợp đồng thế chấp này để bảo đảm khoản vay phục vụ cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ hay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp (khoản 2, điều 147). Quy định này vô tình hạn chế việc huy động tín dụng bằng NƠTL cho các nhu cầu khác.
Cũng cần lưu ý là khoản 2, điều 144, Luật nhà ở 2014 đã có bước đột phá nhất định khi cho phép chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại cả tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác trong khuôn khổ các giao dịch ký kết với các đối tượng này. Khái niệm “nhà ở” ở đây có thể hiểu là bao gồm cả nhà ở có sẵn lẫn NƠTL. Tuy nhiên, việc giới hạn đối tượng nhận thế chấp NƠTL (chỉ) là tổ chức tín dụng như khoản 2, điều 147 nói trên, có vẻ như sẽ làm giảm đáng kể tác dụng của việc “cởi trói” quy định về đối tượng có thể nhận thế chấp loại tài sản này.
Điều dễ thấy là khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, các ngân hàng không còn độc quyền trong việc nhận thế chấp nhà ở sẵn có từ các cá nhân nữa và có thể sẽ ở trong các xung đột lợi ích về thứ tự ưu tiên thanh toán với các doanh nghiệp và cá nhân khác liên quan đến NƠTL được thế chấp.
| Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước |
Khi chủ đầu tư thế chấp
Đọc kết hợp điều 147 và 148 của Luật nhà ở 2014, có thể thấy chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng (i) một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc (ii) nhà ở xây dựng trong dự án, để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một điểm mới đáng ghi nhận. Nhà làm luật đã coi dự án như một loại tài sản được phép sử dụng để huy động vốn. Pháp luật Việt Nam đã thừa nhận một số cơ chế pháp lý tương tự như chuyển nhượng dự án hay quyền tiếp nhận dự án (step-in right) của bên cho vay trong khuôn khổ các dự án đối tác công tư. Khoản 2, điều 149, Luật Nhà ở 2014 quy định việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung chưa đề cập đến trường hợp thế chấp dự án, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 cần quy định rõ hơn về các phương thức xử lý loại hình giao dịch bảo đảm đặc biệt này để tránh các khó khăn có thể phát sinh trong thực tiễn.
Việc chủ đầu tư thế chấp nhà ở trong dự án là nhu cầu chính đáng và quyền được pháp luật thừa nhận.
Tuy nhiên, một trong các mục đích của việc đầu tư vào dự án nhà ở là để bán nhà ở khi hoàn thiện việc xây dựng. Theo quy định tại khoản 4, điều 348, Bộ luật Dân sự, sau khi đã thế chấp NƠTL, chủ đầu tư không được phép bán NƠTL đã được thế chấp. Đây là một điều cấm của pháp luật mà nếu vi phạm sẽ dẫn tới nguy cơ hợp đồng bán bị vô hiệu (điều 128, Bộ luật Dân sự). Chính vì lý do này nên khoản 1, điều 147, Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp NƠTL mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc giải chấp làm cho NƠTL trở thành tài sản “sạch”, đủ điều kiện để đưa vào giao dịch mới.
Có thể thấy dù còn một số hạn chế song về cơ bản Luật nhà ở 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối với việc thế chấp NƠTL vốn không phải là câu chuyện mới nhưng chưa hề cũ trong điều kiện pháp luật Việt Nam hiện nay. Đây là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng.
Banking Law in Vietnam 