101. Xử lý nợ xấu, ngân hàng bị “trói chân” vì luật

Nhuệ Mẫn

Nguồn: Đầu tư Chứng khoán, 8/7/2015

(ĐTCK) Tại Hội nghị sơ kết hoạt động ngành ngân hàng 6 tháng đầu năm 2015, các lãnh đạo ngành ngân hàng một lần nữa nhấn mạnh, mấu chốt trong xử lý nợ xấu vẫn là gỡ bỏ những rào cản về mặt pháp lý.

Ngân hàng khó xử lý tài sản thế chấp

Trao đổi với ĐTCK, Tổng giám đốc một ngân hàng TMCP cho biết, việc xử lý nợ xấu thông qua việc bán nợ cho VAMC không được các TCTD mặn mà cho lắm. Vị này phân tích, sau khi bán nợ cho VAMC, TCTD vẫn phải trích lập dự phòng rủi ro nợ xấu và về cơ bản, vẫn phải quản lý, xử lý nợ và chịu trách nhiệm như chưa bán nợ. Nhưng khi TCTD muốn xử lý nợ bằng khởi kiện ra toà thì lại gặp vướng mắc, vì toà án không thụ lý vụ kiện hoặc không chấp nhận tư cách tham gia tố tụng của các TCTD trong trường hợp này.

TCTD đã bán chuyển tài sản thuộc sở hữu của mình cho pháp nhân khác thì không còn quyền khởi kiện đòi nợ. Nếu VAMC uỷ quyền cho TCTD khởi kiện và tham gia tố tụng, thì phải là VAMC, chứ không sử dụng tư cách của TCTD. Đó là chưa tính đến việc hệ thống toà án còn căn cứ vào quy định không rõ ràng của Bộ luật Dân sự 2005, pháp nhân này không được phép uỷ quyền cho pháp nhân khác.

“Luật này cởi, thì luật khác trói. Luật này cho, lệ kia rút. Luật này bắt, luật khác lại cấm. TCTD chỉ còn biết trân mình chịu trận”, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, Trọng tài viên VIAC nói.

Tại Hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm của ngành ngân hàng, vụ việc VPBank tiến hành thu giữ tài sản thế chấp (nhà ở) tại Hà Nội gây xôn xao dư luận vào tháng 3 vừa qua được các ngân hàng nhắc đến như một trong những ví dụ điển hình về sự bất lực của ngân hàng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 cũng như Nghị định số 163/2006, thì bên nhận thế chấp được quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ, quyền của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia. Tuy nhiên, trên thực tế, nghĩa vụ bàn giao tài sản dường như bằng không khi bên thế chấp thích thì bàn giao, ký giấy tờ, không thích thì vô hiệu hoá quyền của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp không được phép làm điều gì khác ngoài việc khởi kiện, chờ đợi mòn mỏi và quyền thu giữ càng trở nên xa vời…

“Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, thời hạn giải quyết một vụ án tại toà án là từ 2 – 4 tháng, nhưng trên thực tế thì thường gấp 5 – 10 thời gian này và có không ít trường hợp, thời gian tố tụng được kéo dài không biết đến khi nào”, lãnh đạo một ngân hàng cho biết.

70% rào cản là do vướng mắc pháp lý?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, được cụ thể hóa trong Nghị định số 163/2006; Nghị định 83/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 5/2012) và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác, từ thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực vào 1/7/2006, chỉ có giao dịch thế chấp, không còn giao dịch bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai năm 2003.

Tuy nhiên, luật sư Đức cho rằng, hệ thống toà án hiện đang diễn giải rằng, quyền sử dụng đất của người thứ ba đưa vào thế chấp cho các khoản tín dụng thì vẫn phải gọi là bảo lãnh. Vì vậy, toà đã tuyên một số hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba là vô hiệu và vẫn kiên quyết bảo vệ quan điểm này.

Phó tổng giám đốc phụ trách mảng xử lý nợ của một ngân hàng cho biết, một số toà án không công nhận hợp đồng thế chấp ký ba bên, giữa ngân hàng với bên vay và bên thế chấp, nếu như người đại diện bên vay vốn là doanh nghiệp đồng thời là chủ sở hữu tài sản thế chấp.

Toà cho rằng, trường hợp người đại diện của DN dùng tài sản cá nhân để bảo đảm nghĩa vụ cho DN do mình đại diện để vay vốn là trái pháp luật và do đó tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Như vậy là chỉ căn cứ vào bề mặt câu chữ giản đơn, hiểu ngược tinh thần của điều luật, trái hẳn với bản chất của vấn đề.

Còn theo luật sư Đức, nếu như thật sự có sự xung đột lợi ích theo quy định của khoản 5, Điều 144 về “Phạm vi đại diện”, Bộ luật Dân sự năm 2005 rằng:  “Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, thì hợp đồng cũng chưa chắc đã bị vô hiệu, vì khi đó Luật DN đã cho phép hoá giải đối với các trường hợp giao dịch giữa công ty với người có liên quan tại các điều: Điều 59 về “Hợp đồng, giao dịch phải được Hội đồng thành viên chấp thuận”, Điều 75 về “Hợp đồng, giao dịch của công ty với những người có liên quan”, Điều 120 về “Hợp đồng, giao dịch phải được ĐHCĐ hoặc HĐQT chấp thuận”.

“Ước tính, không dưới 70% rào cản xử lý nợ xấu là do vướng mắc pháp lý. Luật thì chỉ quy định khung, các nghị định, thông tư trực tiếp điều chỉnh việc xử lý nợ xấu vướng với các nghị định, thông tư liên quan…”, luật sư Đức nhận xét.

96. Vấn đề tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

Hồ Thiên Thanh & TS. Nguyễn Chí Đức

Nguồn: PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 6 (16) – Tháng 9-10/2012, pp. 46-49

Lý thuyết về thông tin bất cân xứng (information asymmetry) lần đầu tiên được đề cập đến bởi George Akerlof trong “The Market for ‘Lemons’: Quality Uncertainty and the Market Mechanism”vào năm 1970. Theo đó, thông tin bất cân xứng xảy ra khi mà người bán sản phẩm biết nhiều thông tin hơn người mua sản phẩm. Sau đó, lý thuyết này đã khẳng định được tầm quan trọng của nó trong nền kinh tế học hiện đại bằng giải Nobel kinh tế 2001 được trao cho 3 nhà kinh tế học người Mỹ nghiên cứu về lý thuyết này là George Akerlof, Michael Spence và Joseph Stiglitz. Lý thuyết này nêu ra hậu quả tất yếu của thông tin bất cân xứng là việc tạo ra sự lựa chọn bất lợi (adverse selection) và rủi ro đạo đức (moral hazard). Bằng việc dựa trên cơ sở nền tảng của những vấn đề về thông tin bất cân xứng cùng với các giải pháp về cơ chế “sàng lọc” (screening) và cơ chế “phát tín hiệu” (signaling), tài sản đảm bảo (TSĐB) xuất hiện trong cơ sở để đưa ra quyết định tín dụng như là một giải pháp cho vấn đề thông tin bất cân xứng ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng, đồng thời TSĐB cũng giữ vai trò là công cụ “sàng lọc” loại khách hàng, hạn chế tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng, ngăn ngừa rủi ro đạo đức.

……

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Auronen, L. (2003), Asymmetry Information: Theory and Applications.

George A. Akerlof (1970), “The Market for ‘Lemons’: Quality Uncertainty and the Market Mechanism”, The Quarterly Journal of Economics 84(3), pp. 488-500.

Huỳnh Thế Du (2005), “Tại sao tài sản đảm bảo là yếu tố quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng VN?”, Tạp chí Ngân hàng, (số 2), tr. 35-38.

Huỳnh Thế Du, Nguyễn Minh Kiều, Nguyễn Trọng Hoài (2005), Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng tại VN, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Joseph E. Stiglitz (1975), “The Theory of ‘Screening’, Education and the Distribution of Income”, The American Economics Review, vol.65, no.3, pp. 283-300.

Michael Spence (1973), “Job Market Signaling”, The Quarterly Journal of Economics 87(3),pp. 355-374.

Nguyễn Xuân Trường (2006), “Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại VN”, Tạp chí Khoa học và đào tạo ngân hàng, (số 52), tr. 33-40.

Xavier Freixas, Jean-Charles Rochet (2008), Microeconomics of Banking, 2nd edition, pp.153-155.

Tải file để xem toàn bộ nội dung tại đây.

91. Quy định về Lãi suất: Đang tiến gần đến sự thống nhất

Dương Công Chiến

Nguồn: Thời báo Ngân hàng, 26/8/2015

Bộ luật Dân sự (sửa đổi) tiếp tục được đưa ra thảo luận tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách đang diễn ra. Rất nhiều quy định quan trọng trong dự thảo Bộ luật này có tác động lớn đến hoạt động ngân hàng như quy định lãi suất trong hợp đồng vay tài sản, cơ chế thu giữ tài sản đảm bảo (TSĐB)… Dù còn nhiều tranh cãi, nhưng tất cả đang dần tiến đến sự thống nhất bởi thời gian trình Quốc hội đang đến rất gần.

Bộ luật Dân sự (sửa đổi) tiếp tục được đưa ra thảo luận tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách đang diễn ra. Rất nhiều quy định quan trọng trong dự thảo Bộ luật này có tác động lớn đến hoạt động ngân hàng như quy định lãi suất trong hợp đồng vay tài sản, cơ chế thu giữ tài sản đảm bảo (TSĐB)… Dù còn nhiều tranh cãi, nhưng tất cả đang dần tiến đến sự thống nhất bởi thời gian trình Quốc hội đang đến rất gần.

Tăng quyền thu giữ TSĐB

Cơ chế thu giữ TSĐB được quy định tại Điều 308 dự thảo mới và Điều 310 dự thảo trình Quốc hội. Đây là nội dung được bổ sung vào dự thảo BLDS nhằm trao cho bên nhận bảo đảm quyền chủ động lớn hơn trong việc thu giữ và xử lý TSĐB, với điều kiện là đã thực hiện các nghĩa vụ thông báo cho bên bảo đảm và chỉ được thực hiện quyền của mình nếu không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý, tham khảo kinh nghiệm một số nước cho thấy, không phải nước nào cũng áp dụng cơ chế cho phép bên nhận bảo đảm tự thu giữ TSĐB, vì cơ chế này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu của chủ tài sản. Nếu có quy định thì cũng chỉ ở mức độ cho phép thu giữ đối với bất động sản, vì nếu thu giữ bất động sản thì ngoài việc ảnh hưởng đến quyền sở hữu, còn ảnh hưởng đến quyền có chỗ ở của người có tài sản và các thành viên gia đình họ…

“Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận về cơ chế thu giữ TSĐB thì thực hiện theo thỏa thuận đó, nếu xảy ra tranh chấp thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết”, ông Lý nói.

Dưới góc nhìn của mình, một số đại biểu lại tỏ ra băn khoăn, lo lắng với quy định cho phép thu giữ TSĐB. Theo đại biểu Lê Nam (Thanh Hóa), thu giữ TSĐB là việc của Nhà nước chứ không phải việc của cá nhân và tổ chức. Quy định này sẽ dẫn đến việc lộn xộn trong quan hệ dân sự, không đảm bảo sự thống nhất, công bằng cũng như ổn định trật tự xã hội.

Hóa giải những băn khoăn, lo lắng của các đại biểu, Phó thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến cho rằng, thế chấp và chuyển giao TSĐB có trong hoạt động dân sự, nhưng trong hoạt động ngân hàng là phổ biến hơn cả. TSĐB đang là “điểm tựa” giúp cho người có nhu cầu tiếp cận vốn vay, và TCTD có điều kiện để mở rộng các hoạt động tín dụng.

Trên thực tế, đây không phải là chế tài mới mà chỉ là luật hoá quy định đang được thực hiện hàng chục năm nay. Tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm đã có quy định về việc thu giữ TSĐB.

Ông Tiến cho rằng, Điều 308 của Bộ luật Dân sự (sửa đổi) lần này đã quy định rất rõ ràng về điều kiện trong thu giữ TSĐB. Theo đó, bên nhận bảo đảm được quyền khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục rút gọn hoặc tự mình thu giữ TSĐB trong trường hợp bên bảo đảm hoặc người thứ ba đang giữ tài sản không giao TSĐB để xử lý.

Việc tự mình thu giữ TSĐB này phải có đủ các điều kiện như: các bên có thỏa thuận bằng văn bản về việc bên nhận bảo đảm được quyền tự mình thu giữ TSĐB; hết thời hạn xác định trong văn bản thông báo quy định mà bên bảo đảm không giao TSBĐ; bên nhận bảo đảm đã thông báo bằng văn bản cho UBND cấp xã nơi có TSĐB về việc tự mình thu giữ TSĐB theo thỏa thuận giữa các bên; và không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Chính vì vậy, những quy định tại Điều 308 là những bổ sung rất quan trọng và chặt chẽ, có cơ sở pháp lý phù hợp với thực tiễn để đảm bảo trách nhiệm, quyền lợi của các bên liên quan cũng như thúc đẩy các hoạt động giao dịch về kinh tế, ngân hàng.

“Chúng tôi thấy rằng quy định như Điều 308 Dự thảo Bộ luật sẽ tạo cơ hội để mở rộng và thúc đẩy các hoạt động ngân hàng, từ đó thúc đẩy các hoạt động kinh tế, đồng thời vẫn tuân thủ các quy định của pháp luật”, Phó thống đốc nhấn mạnh.

Thông tắc cho quy định lãi suất

Lãi suất trong hợp đồng vay tài sản được quy định tại Điều 475 dự thảo mới, Điều 483 dự thảo trình Quốc hội tiếp tục được tranh luận khá gay gắt ở tất cả các cuộc họp gần đây. Do còn nhiều ý kiến khác nhau, UBTVQH đã đưa ra hai phương án. Phương án thứ nhất quy định mức lãi suất cố định ngay trong BLDS. Theo đó, trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp Luật Các TCTD có quy định khác. Phương án thứ hai, trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 200% theo lãi suất cơ bản do NHNN công bố, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác.

Đại biểu Nguyễn Bá Thuyền (Lâm Đồng) cho rằng, trong cơ chế thị trường, việc khống chế lãi suất cố định thật sự khó.

Đặc biệt quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Trần Du Lịch (TP. Hồ Chí Minh) khẳng định quan điểm không đồng tình phương án nào của dự thảo và đề nghị không quy định vấn đề này trong luật. Ông phân tích, lãi suất là giá phải trả cho việc sử dụng đồng vốn, giá này tùy thuộc vào 3 yếu tố chính: cung cầu về vốn, giá trị đồng tiền được sử dụng vào vốn, và độ rủi ro sử dụng vốn…

Hiện nay có những người ngân hàng cho vay 5-6%/năm nhưng họ không vay, nhưng có người năn nỉ 11-12%/năm, ngân hàng không dám cho vay vì độ rủi ro khác nhau. “Vậy làm sao pháp luật có thể chế định được 3 yếu tố này, phải là để cho các bên tự thoả thuận”, ông Lịch đề xuất.

Giải trình thêm về vấn đề này, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến cho biết, lãi suất đang bàn nằm trong mục hợp đồng vay tài sản quy định tại Điều 470 và hướng đến vay mượn tài sản theo nghĩa vật chất, chứ không phải tiền.

Tuy nhiên, nếu cần quy định về lãi suất để có cơ sở khống chế cho vay nặng lãi trong hợp đồng vay tài sản, NHNN đề nghị theo phương án 1 của dự thảo là 20%. Song, không dùng để điều chỉnh lãi suất trong hoạt động ngân hàng. Lãi suất này cần được điều chỉnh theo Luật Các TCTD. Theo đó, TCTD và khách hàng có quyền thoả thuận về lãi suất, phí cấp tín dụng trong hoạt động ngân hàng của TCTD theo quy định của pháp luật.

Giải thích cách đặt vấn đề này, Phó Thống đốc cho biết, tất cả TCTD đang thực hiện các nghiệp vụ cho vay và hoạt động ngân hàng đều được cấp phép, được giám sát rất chặt chẽ, nên mới cho phép thực hiện theo lãi suất thoả thuận.

Tuy nhiên để làm rõ hơn vấn đề, Phó Thống đốc Nguyễn Đồng Tiến đề nghị quy định cụ thể hơn theo hướng trường hợp các bên có thoả thuận về lãi suất thì lãi theo thoả thuận không vượt quá 20%/năm của khoản vay, trừ lãi suất cho vay của các TCTD, chi nhánh NH nước ngoài thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân hàng.

89. Rủi ro của ngân hàng thương mại khi nhận một số loại tài sản bảo đảm

TS. Nguyễn Thị Thái Hưng (Học viện Ngân hàng)

Nguồn: Tạp chí Ngân hàng, số 13/2015

Trên thực tế các ngân hàng thương mại có thể nhận rất nhiều loại tài sản khác nhau để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. Tuy nhiên, hệ thống tài sản bảo đảm mà các ngân hàng thương mại nhận được từ khách hàng có thể chia thành 7 nhóm bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, máy móc thiết bị, hàng hóa tồn kho, bất động sản, tài sản của người bảo lãnh, quyền tài sản. Trong số các loại tài sản này, một số loại chỉ sử dụng hình thức bảo đảm là thế chấp như: Quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2003), nhà ở (Luật Nhà ở năm 2005), tàu cá (Luật Thủy sản năm 2003), tàu biển (Bộ luật Hàng hải năm 2005). Còn một số loại tài sản khác thì lại sử dụng hình thức bảo đảm là cầm cố như: Các công cụ chuyển nhượng là séc, hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ (Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2006), ngoài ra còn có các chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá và sổ tiết kiệm (thẻ tiết kiệm).

Khi khách hàng không trả được nợ buộc các ngân hàng thương mại phải xử lý các tài sản bảo đảm này để thu hồi nợ. Tuy nhiên, khi thực hiện xử lý các tài sản bảo đảm này, mỗi loại tài sản lại ẩn chứa nhiều rủi ro mà đôi khi các ngân hàng thương mại cũng không lường định hết được.

1. Rủi ro khi tài sản bảo đảm là sổ tiết kiệm và các loại giấy tờ có giá

Sổ tiết kiệm đang được coi là một trong những tài sản bảo đảm có tính an toàn cao nhất đối với các ngân hàng, giá trị khoản vay thường chiếm tỷ lệ cao so với giá trị của sổ tiết kiệm.

Rủi ro thường gặp khi ngân hàng nhận cầm cố sổ tiết kiệm đó là người đứng tên trên sổ tiết kiệm không phải là chủ sở hữu thực sự của số tiền ghi trên sổ. Trường hợp này xảy ra khi tiền gửi tiết kiệm của pháp nhân hoặc tổ chức khác giao cho cá nhân đứng tên, ví dụ như cá nhân cầm cố sổ tiết kiệm là tiền quỹ công đoàn; tiền gửi tiết kiệm của người này, nhưng lại do người khác đứng tên hộ như con cái cầm cố sổ tiết kiệm là tiền do bố mẹ nhờ gửi hộ; tiền gửi tiết kiệm thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chỉ một người vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ tiết kiệm đem cầm cố; tiền gửi tiết kiệm thuộc sở hữu chung của nhiều người nhưng một người cầm cố sổ tiết kiệm là tiền của một nhóm bạn góp vào. Khi các khoản vay được đảm bảo bởi các sổ tiết kiệm này, ngân hàng không thể xử lý, bởi chủ sở hữu không phải là người đi vay và chỉ có Tòa án mới có thể đưa ra phán quyết về chủ sở hữu tài sản trong trường hợp có tranh chấp.

Rủi ro do tiền gửi tiết kiệm là tài sản do phạm tội mà có, đó là trường hợp tài sản do phạm tội mà có như vụ án công ty X sử dụng tiền gửi trong tài khoản của một ngân hàng làm tài sản bảo đảm cho hợp đồng cấp bảo lãnh cũng do chính ngân hàng đó phát hành, sau một thời gian ngân hàng mới phát hiện ra tiền gửi trong tài khoản là do lãnh đạo công ty và một số đối tượng khác lừa đảo mà có.

Rủi ro khi tiền gửi tiết kiệm bị rút ra trong khi đang cầm cố do ngân hàng nhận cầm cố đã không hoàn tất thủ tục phong tỏa tài khoản. Khi cho vay mà tài sản bảo đảm là hợp đồng tiền gửi, sổ tiết kiệm do ngân hàng khác phát hành, ngân hàng cho vay sẽ phải lập một thông báo phong tỏa tài khoản tiết kiệm đó và gửi đến ngân hàng phát hành để yêu cầu xác nhận 3 vấn đề: sổ tiết kiệm có thật hay không; ngân hàng phát hành hiện đã phong tỏa, xác nhận phong tỏa sổ tiết kiệm này chưa và xác nhận sẽ phối hợp, ưu tiên xử lý sổ tiết kiệm để thu hồi nợ cho ngân hàng cho vay. Quy trình, thủ tục đã được thực hiện đầy đủ, ngân hàng phát hành xác nhận ưu tiên xử lý sổ tiết kiệm cho ngân hàng cho vay. Tuy nhiên, khi khoản nợ quá hạn, ngân hàng cho vay yêu cầu xử lý sổ tiết kiệm để thu hồi nợ thì ngân hàng phát hành cho biết, đã xử lý sổ tiết kiệm đó để thu hồi một khoản nợ khác mà khách hàng nợ chính ngân hàng phát hành. Trường hợp này đã nảy sinh tranh chấp giữa ngân hàng phát hành và ngân hàng cho vay, do trách nhiệm cụ thể của việc xác nhận phong tỏa này không được pháp luật quy định, nên về cơ bản, ngân hàng phát hành không có trách nhiệm trả số tiền trong sổ tiết kiệm, hợp đồng tiền gửi đó cho ngân hàng cho vay, và cuối cùng ngân hàng cho vay vẫn phải gánh chịu rủi ro. Nhiều trường hợp, sổ tiết kiệm đã được cầm cố, song tiền vẫn bị rút ra và chỉ đến khi xử lý tài sản bảo đảm thì ngân hàng cho vay mới biết được khách hàng vay vốn làm thủ tục xin cấp lại sổ tiết kiệm tại ngân hàng phát hành với lý do “bị mất” và ngân hàng phát hành đã cấp lại sổ cho khách hàng. Khi ngân hàng cho vay cần phải xử lý tài sản bảo đảm thì khách hàng đã rút hết tiền trong sổ tiết kiệm.

Khi nhận tài sản bảo đảm là các loại chứng khoán, ngân hàng có nguy cơ gặp rủi ro trong hoạt động chứng khoán khi khách hàng không chấp hành đúng luật kinh doanh chứng khoán, gian lận trong việc mua bán giấy tờ có giá (mua bán khống), quản lý của nhà nước trong kinh doanh chứng khoán.

Rủi ro trong khâu quản lý tài sản, đảm bảo kho quỹ không được an toàn, đủ điều kiện tiêu chuẩn, cán bộ quản lý tài sản và giấy tờ có giá. Cán bộ ngân hàng không có kỹ năng nghiệp vụ nhận biết chứng khoán giả, không thường xuyên định giá, theo dõi biến động giá của giá trên sàn chứng khoán, điều này làm cho ngân hàng không kịp thời đưa ra phương án xử lý khi các loại giấy tờ có giá bị mất giá. Ví dụ, ngân hàng X phát hành 1000 cố phiếu trên thị trường chứng khoán thông qua công ty chứng khoán AB, khách hàng H mua 500 số cổ phiếu này thông qua sàn trên, sau đó khách hàng này mang số cố phiếu trên đi cầm cố tại ngân hàng Y, rủi ro có thể xảy ra là giá trị cổ phiếu giảm mà nhân viên tín dụng không thường xuyên theo dõi để có những xử lý kịp thời. Ngoài ra, khi giấy tờ có giá là cổ phiếu trên thị trường OTC, ngân hàng có nguy cơ nhận phải cổ phiếu hạn chế chuyển nhượng, cổ phiếu bị gán nợ. Đối với cổ phiếu niêm yết, ngân hàng có nguy cơ nhận cổ phiếu mất giá, cổ phiếu có tranh chấp làm tài sản bảo đảm…

2. Rủi ro khi ngân hàng nhận tài sản bảo đảm là động sản như phương tiện vận tải, hàng tồn kho, máy móc thiết bị

Một số rủi ro phổ biến mà ngân hàng thường gặp là: rủi ro về xác minh và nhận biết tài sản: nhân viên tín dụng không có nghiệp vụ kỹ năng về xác minh tài sản, giữa giấy tờ (giấy tờ xe, giấy đăng kí hoặc hóa đơn đỏ của hàng hóa) đối chiếu với thực tế tài sản; rủi ro về quy trình nhận tài sản: không xác minh được chính chủ của tài sản đặc biệt là đối với hàng tồn kho và máy móc thiết bị, rủi ro khi định giá tài sản bảo đảm. Rủi ro phát sinh trong quản lý tài sản: do tài sản là động sản nên ngân hàng rất khó khăn trong việc quản lý theo dõi đánh giá sự biến động của tài sản cả về số lượng, chất lượng và giá trị nên ngân hàng phải quản lí chặt chẽ hơn như thuê kho để quản lý tài sản, hàng hóa, hoặc ngân hàng trực tiếp quản lý về động sản, rủi ro khi giá cả của động sản biến động. Rủi ro trong quá trình ngân hàng tiến hành xử lý để thu hồi nợ thì tài sản bị giảm giá trị, tài sản khó phát mại do lỗi mốt hết thời. Trong quá trình quản lý và chờ đợi xử lý tài sản bảo đảm thì có thể các hàng hóa bị thiếu hụt, bị rút ruột, tráo đổi, hư hỏng làm giảm giá trị của tài sản.

Tuy có những rủi ro như vậy nhưng trong thực tế việc nhận các động sản làm tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại là khá phổ biến, bởi lẽ, đối với các doanh nghiệp sản xuất, tài sản quan trọng nhất chính là hàng hóa tồn kho bao gồm thành phẩm, bán thành phẩm hoặc nguyên liệu và khi ngân hàng cho vay các doanh nghiệp sản xuất thì tài sản bảo đảm chủ yếu là hàng hóa trong kho được hình thành từ chính nguồn vốn vay đó.

Do nhu cầu vốn lưu động lớn, các doanh nghiệp thường đi vay nhiều ngân hàng và từ đó, có nhiều nguồn hàng hóa khác nhau hình thành từ nguồn vốn tín dụng của nhiều ngân hàng khác nhau và doanh nghiệp có quyền sử dụng hàng hóa hình thành từ vốn vay của ngân hàng để làm tài sản bảo đảm. Vì vậy, một kho hàng có thể có nhiều hàng hóa là tài sản bảo đảm của nhiều ngân hàng khác nhau, điều này đã dẫn đến một số các vụ ngân hàng tranh chấp kho hàng của doanh nghiệp nhằm thu hồi lại các khoản đã cho vay rất phổ biến trong thời gian gần đây.

Để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về trình tự xử lý tài sản thế chấp là động sản khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình dẫn đến tài sản thế chấp bị xử lý, tạo cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại tiến hành hoạt động này. Theo đó, chỉ cần căn cứ vào những thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng mà ngân hàng và người vay đã ký kết, ngân hàng được phép bán qua đấu giá, thu hồi vốn; nếu còn thừa tiền thì chuyển vào tài khoản cho bên thế chấp. Tuy nhiên, đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, rất nhiều rủi ro có thể xảy ra khi tài sản thế chấp không có tính thanh khoản hoặc tính thanh khoản thấp, chi phí lưu kho, lưu bãi tốn kém, chưa kể hàng hóa tồn kho lâu sẽ hết hạn sử dụng hoặc bị giảm sút chất lượng. Những rủi ro này ngân hàng sẽ phải gánh chịu. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại còn phải chịu rủi ro đến từ chính những chủ nợ khác của bên thế chấp.

3. Rủi ro khi ngân hàng nhận tài sản bảo đảm là bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Ngân hàng thường nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm xuất phát từ chính đặc điểm của loại hàng hóa đặc biệt này:

– Do đặc tính cố định của bất động sản nên bất động sản không thể di dời như các động sản, khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay;

– Do bất động sản có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường bất động sản nên tính thanh khoản đối với hàng hóa bất động sản luôn ở mức cao so với các loại hàng hóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản. Giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế được chứng minh là luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

– Do bất động sản có tính bền vững, đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Bất động sản ít hao mòn, trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị.

– Hàng hóa bất động sản là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng. Khi có sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.

– Do các bất động sản thường có giá trị lớn nên bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn và trong thời hạn dài.

Mặc dù bất động sản có nhiều ưu điểm hơn so với các loại tài sản khác nhưng thực tế ngân hàng vẫn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản để thu hồi nợ.

Rủi ro rất phổ biến đó là quy trình tín dụng và nhận tài sản bảo đảm không được tuân thủ chặt chẽ. Hiện nay, quy trình cho vay của các ngân hàng được xây dựng khá chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro nhưng rủi ro xảy ra thường do quy trình bị bỏ sót hoặc do cán bộ tín dụng chưa có kinh nghiệm, còn yếu về nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng. Có nhân viên ngân hàng đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở ngân hàng và để khách hàng tự mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi khách hàng trả hồ sơ thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất. Một rủi ro nữa là do ngân hàng chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp không được công chứng theo đúng quy định. Bên thế chấp căn cứ vào điểm này để cho rằng, hợp đồng thế chấp vô hiệu nhằm không phải thực hiện trách nhiệm trả nợ với ngân hàng.

Rủi ro đến với ngân hàng khi khách hàng làm giả các giấy tờ để lừa đảo ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó cán bộ ngân hàng và các công chứng viên cũng không được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết các loại giấy tờ thật và giấy tờ giả.

Rủi ro khi ngân hàng định giá bất động sản không chính xác, việc định giá không chính xác có thể là do cán bộ tín dụng đã tạo điều kiện cho khách hàng bằng cách cố tình nâng giá trị của bất động sản lên cao hơn so với thực tế để khách hàng rút được tiền vay nhiều hơn. Ngoài ra có trường hợp cán bộ ngân hàng chỉ định giá tài sản bằng cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua internet, hoặc thông qua các nguồn thông tin khác mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định hiện trạng nhà, đất – giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, nên đã định giá sai tài sản bảo đảm, chỉ đến khi xử lý tài sản bảo đảm mới phát hiện ra sai sót này.

Rủi ro khi ngân hàng không xác định được tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng. Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người thì chỉ cần một người ký hợp đồng thế chấp. Như vậy, khi xảy ra tranh chấp thì ngân hàng sẽ rất khó xử lý tài sản bảo đảm vì người còn lại sẽ khiếu kiện bởi đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng chỉ đứng tên một người và chỉ có một người ký. Để hạn chế rủi ro này, bên thế chấp tài sản phải chứng minh tài sản là của chung hay của riêng tức là phải chứng minh tình trạng hôn nhân của mình, nếu đã có gia đình thì bắt buộc phải có đủ chữ ký của 02 vợ chồng trong hợp đồng. Theo đó, khi có người đi một mình đến ký hợp đồng thì buộc phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của UBND xã, trong thực tế lại có nhiều trường hợp người có tài sản bảo đảm lại sống ở nhiều nơi, nhiều quãng thời gian khác nhau, rất khó xác định tình trạng hôn nhân của người đó. Chính điều này đã tiềm ẩn rủi ro khi ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vì sự khiếu kiện của những người có liên quan đến tài sản mà ngân hàng không biết để lấy đủ chữ ký. Trong trường hợp là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì phải có tài liệu chứng minh (bản di chúc, hợp đồng tặng cho riêng…) hoặc bản cam kết của người còn lại xác nhận tài sản mang ra giao dịch là tài sản riêng.

Rủi ro cho ngân hàng khi trong thời hạn một bất động sản đang là tài sản bảo đảm, ngân hàng đã không giám sát được sự thay đổi hiện trạng của tài sản và đến khi cần xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì ngân hàng gặp rất nhiều vướng mắc. Có trường hợp khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất của một khu đất, sau một thời gian, bên thế chấp xây nhà trên đất đó. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và bên này không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất.

Rủi ro do tài sản bảo đảm bị mất do nguyên nhân khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng. Thực tế đã xảy ra vụ sạt lở đất trôi theo nhà đất là tài sản bảo đảm của khoản vay tại ngân hàng. Trong trường hợp này ngân hàng là người hoàn toàn phải chịu rủi ro khi người vay không trả được nợ cho ngân hàng do tài sản của họ cũng bị mất.

Rủi ro do sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước, có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì nhà đất (tài sản bảo đảm) còn nguyên vẹn nhưng do thay đổi quy hoạch, do có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền thì tài sản bảo đảm sụt giảm giá trị rất nhanh chóng, trong thời gian ngắn giao dịch có bảo đảm của ngân hàng đã trở thành không bảo đảm.

Biện pháp để hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm

– Biện pháp bảo đảm chỉ là nguồn thu nợ thứ hai đứng sau nguồn thu nợ chính là từ phương án hoặc dự án sản xuất kinh doanh của khách hàng vay. Trong giao dịch vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng, hợp đồng bảo đảm (hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh) được pháp luật coi là hợp đồng phụ và hợp đồng tín dụng mới là hợp đồng chính của giao dịch. Vì vậy, trước khi cho vay ngân hàng phải thẩm định kỹ hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị vay vốn, khả năng tài chính, dòng tiền và uy tín của khách hàng vay, sau đó mới xem xét đến tài sản đảm bảo. Mỗi loại tài sản bảo đảm có những ưu, nhược điểm khác nhau nhưng luôn có điểm chung là ẩn chứa rủi ro, và tùy từng trường hợp, ngân hàng nên có biện pháp quản lý tài sản thích hợp trên nguyên tắc an toàn vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức có thể.

– Các ngân hàng cần hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng dựa trên các văn bản pháp luật quy định. Ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo đảm theo khẩu vị rủi ro của ngân hàng.

– Đào tạo cán bộ nhân viên có chuyên môn cao, và thường xuyên kiểm tra chất lượng công nhân viên, tuyển dụng các cán bộ, công nhân viên phải có trách nhiệm nghĩa vụ, đạo đức nghề nghiệp. Ngoài ra, ngân hàng phải ban hành quy trình quy chế chặt chẽ kiểm soát hoạt động của cán bộ, công nhân viên, phân biệt, tách biệt trách nhiệm giữa các bộ phận để tránh rủi ro. Một trong những việc quan trọng ngân hàng nên làm là tập trung phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong nhận và xử lý tài sản bảo đảm. Xử lý kỉ luật nghiêm các đối tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực hiện sai quy trình quản lý tín dụng và tài sản bảo đảm.

– Đối với các loại tài sản bảo đảm, ngân hàng nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra lại tài sản theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro. Khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, để việc xử lý được đạt hiệu quả cao, các ngân hàng cần phải phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời.

– Để giảm thiểu rủi ro do khách quan mang lại, ngân hàng cần yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm, hoặc chỉ nhận những tài sản đã được mua bảo hiểm làm tài sản bảo đảm.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

– Bộ luật Dân sự 2005

– Nhận cầm cố/thế chấp sổ tiết kiệm do ngân hàng phát hành phải chăng rất an toàn” Đỗ Thế Mãi -Tạp chí Ngân hàng số 21 năm 2008

– Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam -Tạp chí Ngân hàng số 15 năm 2009

– http://cic32.com.vn/Tin-Tuc/Xu-ly-tai-san-bao-dam-Rui-ro-thuoc-ve-ngan-hang

83. Đâu phải chỉ vì thiếu luật!

LS. Trương Hữu Ngữ

Nguồn: TBKTSG Online, 19/5/2015

(TBKTSG) – Việc xử lý tài sản bảo đảm hiện nay có những vướng mắc thuộc về mặt luật pháp (thiếu luật) nhưng cũng có những vướng mắc do việc áp dụng luật trên thực tế.

Trong nhiều khó khăn mà Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức tín dụng gặp phải khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nêu ra trong Tờ trình số 192/TTr-NHNN ngày 17-12-2014, có những vướng mắc thuộc về mặt luật pháp (thiếu luật) nhưng cũng có những vướng mắc do việc áp dụng luật trên thực tế. Luật đủ và hợp lý nhưng người áp dụng luật “nghĩ khác và làm khác” cho nên mới vướng.

Đầu tiên là chuyện tòa án và việc áp dụng điều 144.5 của Bộ luật Dân sự hiện hành. Điều luật này quy định người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nhiều tòa án đã dựa vào đây để cho rằng trường hợp người đại diện của doanh nghiệp dùng tài sản cá nhân để bảo đảm nghĩa vụ cho doanh nghiệp do mình đại diện nhằm vay vốn là trái pháp luật và do đó vô hiệu. Ví dụ, ông giám đốc A của công ty X dùng nhà đất của mình để bảo lãnh nghĩa vụ trả nợ vay của công ty X đối với ngân hàng Y.

Thực ra quy định nói trên là nhằm tránh trường hợp người đại diện trục lợi từ giao dịch được xác lập, từ đó gây thiệt hại cho người được đại diện. Nhưng trong ví dụ trên, ngân hàng và ông giám đốc mới là các bên có quan hệ đối ứng, ông giám đốc tham gia giao dịch không phải vì quyền lợi của chính mình mà thực chất công ty X mới là bên hưởng lợi từ giao dịch. Ngoài ra, sợ ông giám đốc có hành vi tư lợi thì Luật Doanh nghiệp đã có những quy định nhằm kiểm soát giao dịch của các bên liên quan, tức là một hợp đồng giữa ông giám đốc và công ty có thể phải được hội đồng quản trị hay đại hội đồng cổ đông xem xét. Cho nên việc tòa án chỉ đơn thuần nhìn vào bề nổi của điều luật, không nhìn vào bản chất của vấn đề, vội vàng tuyên giao dịch bảo lãnh vô hiệu đã khiến cho khoản vay của ngân hàng Y từ chỗ có bảo đảm trở thành không có bảo đảm một cách oan ức.

Tiếp đó là việc các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không chấp nhận giấy tờ chuyển nhượng do bên nhận bảo đảm ký trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký các giấy tờ này. Như trong ví dụ trên, một ngày nọ công ty X không trả được nợ, ông A cũng không có tiền trả thay, ngân hàng Y quyết định bán nhà đất của ông A cho bà B để trừ nợ nhưng ông A không chịu ký hợp đồng bán nhà và do đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã không chấp nhận cho ngân hàng Y sang tên “sổ đỏ”.

Vậy luật nói ra sao về trường hợp này? Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định đại ý là nếu luật có quy định việc chuyển quyền sở hữu tài sản phải có hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản với người mua tài sản thì hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này. Luật không đòi ngân hàng Y phải nộp hợp đồng bán nhà do ông A ký thì cớ gì các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đòi phải có loại giấy tờ này cho bằng được? Điều đáng nói là dù Nghị định 163 được ban hành từ năm 2006, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn phớt lờ quy định này.

Có lẽ vì vậy mà giữa năm ngoái, NHNN phải chung tay với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN khẳng định lại quy định nói trên với hy vọng có sự tham gia của “bụt nhà” là Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định này sẽ “thiêng” hơn với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương!

Văn phòng công chứng cũng tham gia vào quá trình “làm khó” ngân hàng xử lý nợ. Trên thực tế, nhiều công chứng viên đã yêu cầu tổ chức tín dụng (ví dụ như ngân hàng Y) chỉ được ký hợp đồng với tư cách là bên bán tài sản bảo đảm (hợp đồng bán nhà, đất của ông A cho bà B) nếu có văn bản ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu tài sản (ông A) và giá bán phải được sự đồng ý của chủ sở hữu. Trong khi đó, điều 58.4 của Nghị định 163 quy định rõ rằng người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền của bên bảo đảm; ngoài ra pháp luật cũng cho ông A và ngân hàng tự do thỏa thuận cách thức xử lý nhà đất của ông A khi ông ta vỡ nợ.

VAMC là niềm hy vọng để xử lý “cục máu đông” nợ xấu của ngành ngân hàng, “đả thông kinh mạch” cho nền kinh tế. Tuy nhiên, khi VAMC bước những bước chập chững đầu tiên thì cũng là lúc hệ thống pháp luật bộc lộ nhiều điểm cần hoàn thiện, ví dụ việc bán nợ cho nước ngoài cũng cần có một văn bản riêng do NHNN ban hành chứ VAMC giờ muốn bán cũng còn muôn vàn vướng víu.

Luật còn hổng thì có thể bồi đắp, gia cố nhưng chừng nào các cơ quan công quyền còn áp dụng luật một cách cứng nhắc, máy móc, sợ trách nhiệm đến mức vô lý thì chừng đó doanh nghiệp còn gặp khó dài dài. Nhiều khi chúng ta không thiếu luật, chỉ thiếu người áp dụng luật hiểu đúng luật, tôn trọng luật và biết nghĩ cho doanh nghiệp. Đây là chuyện không phải của riêng VAMC và các ngân hàng.

75. Hoàn thiện các quy định về quản lý và xử lý tài sản thế chấp

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh.

Nguồn: T/c NCPL. Bản lưu TTPLDS, MOJ, Ngưởi bảo vệ quyền lợi 

1. Dẫn nhập

Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được xây dựng trong luật Việt Nam hiện hành trong khuôn khổ chế độ pháp lý về nghĩa vụ và hợp đồng. Trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được đưa vào một mục trong Chương “Những quy định chung” của Phần “Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự”. Về mặt cấu trúc pháp lý, quan hệ bảo đảm nghĩa vụ được ghi nhận có ba yếu tố: bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và nội dung bảo đảm (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…). Có thể ghi nhận ở đó những nét đặc trưng của quan hệ trái quyền theo quan niệm của luật phương Tây. Điều này dễ hiểu, bởi được xây dựng như là một phần của lý thuyết chung về nghĩa vụ, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ tất nhiên phải tạo ra các quyền đối nhân – quyền được một người thực hiện chống lại một người khác, chứ không phải quyền đối vật – quyền thực hiện trực tiếp trên vật mà không cần sự hợp tác của bất kỳ người nào[1].

Cũng như trong luật các nước, chế định bảo đảm nghĩa vụ nói chung trong luật thực định Việt Nam được xây dựng trên cơ sở tư tưởng chủ đạo, theo đó, chủ nợ có bảo đảm, trong trường hợp cần thiết, có thể thu hồi nợ mà không cần sự hợp tác của người mắc nợ. Trong những trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản, chủ nợ có bảo đảm cần hai điều cụ thể: thứ nhất, tài sản bảo đảm luôn hiện hữu về phương diện vật chất cũng như trong phạm vi kiểm soát pháp lý của mình; thứ hai, chủ nợ có thể “lấy” tài sản để xử lý khi cần thiết mà không gặp phải sự cản trở, chống đối của bất kỳ ai.

Không áp dụng lý thuyết vật quyền, nhà làm luật Việt Nam không có đủ công cụ để giải quyết các vấn đề cần thiết nhằm cụ thể hoá tư tưởng này. Nhà làm luật đã tự mày mò, sáng tạo và rốt cuộc đã đi đến những giải pháp khác so với các nước.

Ngoài ra, do các quy định liên quan trong BLDS quá sơ sài, việc thực thi gặp khó khăn ngay từ những ngày đầu BLDS có hiệu lực. Bởi vậy, cơ quan hành pháp đã can thiệp bằng cách ban hành một Nghị định riêng về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, để giải quyết nhiều vấn đề vướng mắc, bao gồm xác định đối tượng của quan hệ bảo đảm nghĩa vụ và đặc biệt là xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp người mắc nợ không tự nguyện trả nợ. Sau hơn 5 năm áp dụng, Nghị định này được hoàn thiện thêm một bước bằng Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012. Việc thực hiện hai nghị định này được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, bất chấp các nỗ lực của nhà làm luật, những vấn đề căn cơ vẫn chưa được giải quyết thoả đáng[2].

2. Duy trì sự hiện hữu của tài sản bảo đảm trong tầm kiểm soát

Giải quyết vấn đề bằng lý thuyết vật quyền

Vật quyền bảo đảm là một khái niệm ghi nhận quyền trực tiếp của chủ nợ có bảo đảm đối với giá trị kinh tế của tài sản chứ không phải đối với bản thể vật lý của tài sản như quyền sở hữu[3]. Trong trường hợp nợ có bảo đảm không được trả, chủ nợ có bảo đảm có quyền thực hiện những tác động pháp lý cần thiết (kê biên, bán đấu giá công khai,…) làm bật ra giá trị kinh tế này để thu hồi nợ. Chủ nợ có bảo đảm có quyền này bất kể tài sản thuộc quyền sở hữu của ai và đang được ai nắm giữ: chủ sở hữu, người nắm giữ tài sản phải tôn trọng quyền của chủ nợ có bảo đảm; nếu không muốn mất tài sản do hiệu lực của những biện pháp xử lý được chủ nợ có bảo đảm tiến hành, chủ sở hữu, người nắm giữ tài sản chỉ có mỗi sự lựa chọn là trả số nợ được bảo đảm.

Do một mặt, chủ nợ có bảo đảm chỉ có quyền đối với giá trị kinh tế của tài sản chứ không phải đối với bản thể vật lý của tài sản và mặt khác, chủ nợ có quyền thực hiện quyền của chủ nợ có bảo đảm bất chấp chủ sở hữu là ai, mà việc xác lập quan hệ bảo đảm đối vật trên nguyên tắc không tạo ra một cản trở nào đối với quyền sở hữu. Như thế, chủ sở hữu tài sản bảo đảm vẫn có quyền sử dụng, thu hoa lợi từ tài sản một cách bình thường và nhất là vẫn có quyền định đoạt tài sản. Để giúp cho toàn xã hội, đặc biệt là những người giao dịch với chủ sở hữu tài sản bảo đảm nắm bắt đầy đủ thông tin về những ràng buộc pháp lý đối với tài sản, Nhà nước lập ra hệ thống đăng ký giao dịch. Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản phải được đăng ký mới phát sinh hiệu lực. Về phần mình, những người giao dịch với chủ sở hữu phải tham khảo sổ đăng ký để nắm tình hình pháp lý của tài sản giao dịch; nếu người giao dịch đã biết rõ những ràng buộc đối với tài sản có thể tạo ra những rủi ro cho mình mà vẫn chấp nhận giao dịch, thì luật pháp phải tạo điều kiện cho người này giao dịch và tự chịu rủi ro.

Giải pháp của luật thực định Việt Nam

Trong trường hợp không có lý thuyết vật quyền, để có được tài sản bảo đảm trong tầm kiểm soát, điều kiện cần thiết là hoặc tài sản bảo đảm không được dịch chuyển trong thời gian bảo đảm, hoặc tài sản chỉ được chuyển nhượng dưới sự kiểm soát chặt chẽ của chủ nợ có bảo đảm. Rõ ràng, nếu không có quyền đeo đuổi, chủ nợ nhận thế chấp không có tư cách gì để kê biên tài sản trong tay một người trong điều kiện người này không mắc nợ và đã nhận tài sản từ một giao dịch chuyển nhượng hợp lệ.

Nhà làm luật Việt Nam lựạ chọn cách thứ hai nêu trên. Theo khoản 4 Điều 348 và khoản 3 Điều 349 BLDS, người thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, nếu không được sự đồng ý của người nhận thế chấp[4]. Nếu vi phạm quy định ấy, người thế chấp bị coi là vi phạm nghĩa vụ của người thế chấp, thậm chí còn có thể bị quy trách nhiệm hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm hoặc lừa đảo và chịu những chế tài nặng nề.

Không chỉ bị hạn chế về quyền định đoạt, cả quyền sử dụng, khai thác công dụng của tài sản cũng bị giới hạn. Theo khoản 5 Điều 349, người thế chấp có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Với những quy định ấy, quan hệ thế chấp có tác dụng trao cho người nhận thế chấp chức năng “cảnh sát” đối với người thế chấp liên quan đến việc sử dụng, định đoạt tài sản. Người nhận thế chấp trở thành người canh giữ tài sản trong thời gian thế chấp, người giám sát hành vi của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời gian đó. Xu hướng ứng xử tự nhiên của người thế chấp là không chuyển nhượng tài sản thế chấp để tránh rắc rối. Điều đó cũng có nghĩa là tài sản thế chấp bị loại trên thực tế ra khỏi lưu thông trong thời gian thế chấp và bị đóng băng: càng nhiều tài sản được thế chấp, thì lượng hàng hoá dịch chuyển trong giao lưu dân sự càng giảm sút. Không thể coi đây là giải pháp tích cực về phương diện thúc đẩy giao lưu dân sự.

Hướng cải cách cho Việt Nam

Điều cần thiết là phải từ bỏ quan niệm, theo đó việc xác lập quan hệ bảo đảm nghĩa vụ có tác dụng thiết lập sự hạn chế đối với các quyền của chủ sở hữu. Trong chừng mực bảo đảm giá trị kinh tế của tài sản không bị giảm sút bất thường trong thời gian biện pháp bảo đảm có hiệu lực, chủ sở hữu giữ nguyên các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản, đặc biệt là quyền định đoạt. Việc hoàn thiện các chế định bảo đảm nghĩa vụ nên được thực hiện trên cơ sở tư tưởng chủ đạo đó.

Chẳng hạn, luật đòi hỏi chủ sở hữu tài sản thế chấp phải được sự đồng ý của chủ nợ nhận thế chấp mới có thể cho thuê dài hạn đối với tài sản thế chấp, bởi việc cho thuê này có thể khiến tài sản bị giảm sút giá trị, thậm chí khó chuyển nhượng. Còn việc sử dụng, khai thác bình thường, bao gồm cho thuê ngắn hạn, cũng như việc bán, tặng cho, trao đổi, góp vốn vào công ty có đối tượng là tài sản thế chấp được thực hiện theo cùng những quy định áp dụng đối với tài sản không bị thế chấp.

Trong điều kiện tài sản thế chấp được tự do lưu thông, việc cảnh báo người giao dịch được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm: biện pháp bảo đảm phải được đăng ký mới có hiệu lực ràng buộc đối với người thứ ba[5].

3. Xử lý tài sản bảo đảm mà không cần sự hợp tác của người bảo đảm

Giữ được tài sản trong tầm kiểm soát chỉ mới là điều kiện cần cho việc xử lý tài sản. Việc xử lý chỉ diễn ra suôn sẻ một khi nợ không được trả, tài sản có thể nằm dưới thẩm quyền của chủ nợ có bảo đảm và được xử lý theo đúng dự kiến mà không gặp sự cản trở nào, đặc biệt là sự cản trở của người mắc nợ bằng các hành vi thuần tuý vật chất.

Giải pháp trong luật các nước

Ở các nước tiên tiến, một khi người mắc nợ không chịu trả nợ, thì chủ nợ có quyền xúc tiến thủ tục kê biên và bán tài sản của người này, bao gồm tài sản bảo đảm, rồi ưu tiên nhận tiền thanh toán từ tiền bán tài sản. Thông thường, thủ tục này là một phần của hoạt động tố tụng theo luật chung. Điều đó có nghĩa rằng, về phương diện thể thức xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm không được nhà làm luật thừa nhận có ưu thế gì so với chủ nợ không có bảo đảm. Một số nước, như Pháp, luật đòi hỏi biện pháp bảo đảm bằng thế chấp phải được ghi nhận trong một chứng thư công chứng mới có giá trị (Điều 2416, BLDS Pháp). Chứng thư công chứng việc thế chấp có hiệu lực bắt buộc thi hành như một bản án: trong trường hợp nợ không được trả, thì chủ nợ dùng chứng thư công chứng làm căn cứ cưỡng chế việc trả nợ mà không cần kiện ra toà án.

Cần nhấn mạnh rằng, chủ nợ có quyền tiến hành các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý, cả sự hợp tác của người thế chấp, do chủ nợ có vật quyền đối với tài sản. Một khi tài sản được bán, người bảo đảm cũng mất quyền sở hữu vào tay người khác; nếu cứ tiếp tục nắm giữ tài sản mà không được người mua đồng ý, thì người này sẽ bị coi là chiếm giữ trái phép tài sản của người khác và có thể bị trục xuất bằng công lực theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Luật của các nước tiên tiến còn thừa nhận cho chủ nợ có bảo đảm quyền thu giữ tài sản được thực hiện dựa vào sức mạnh của tư nhân chứ không phải dựa vào công lực. Trong luật của Anh và Mỹ, chủ nợ có bảo đảm đối diện với một người mắc nợ không chịu hợp tác trong việc xử lý tài sản có một quyền gọi là self-help, cho phép thu giữ tài sản bằng mọi cách không trái luật, kể cả bằng việc phô trương lực lượng cơ bắp[6]. Tuy nhiên, thu giữ bằng sức mạnh tư nhân là một cách làm đầy rủi ro, cần được đặt dưới sự giám sát chặt chẽ của nhà chức trách, bởi cách làm này luôn có nguy cơ bị đẩy đi xa hơn chừng mực hợp lý và trở thành một kiểu nắm giữ dựa vào bạo lực tư nhân, kiểu ứng xử có thể gây rối ren, mất trật tự trong đời sống xã hội[7].

Giải pháp của luật thực định Việt Nam

Người làm luật Việt Nam có cách giải quyết riêng (khoản 5 Điều 351 BLDS): người nhận thế chấp có quyền yêu cầu người thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý.

“Tài sản” được nhắc tới trong điều luật hẳn là tài sản hữu hình (corporeal) và có thật (real) ở thời điểm xử lý. Trong khi đó, thực tiễn ghi nhận việc thế chấp cả tài sản vô hình và tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, dù là tài sản nào, điều cần thiết để việc xử lý tài sản bảo đảm được suôn sẻ là vô hiệu hoá thái độ bất hợp tác của người mắc nợ, của chủ sở hữu tài sản[8]. Việc xử lý tài sản vô hình và tài sản hình thành trong tương lai mà chưa được cụ thể hoá vào thời điểm xử lý và chưa được giao cho chủ sở hữu, trên nguyên tắc, bao gồm các thủ tục pháp lý mà chủ nợ có thể tiến hành không cần sự hợp tác của chủ sở hữu. Các thủ tục này được quy định chi tiết tại Thông tư số 16 đã nêu. Tuy nhiên các thủ tục này chỉ là sự rắc rối và tốn kém. Rốt cuộc, khó khăn và những chướng ngại đích thực trong thu hồi nợ trên thực tế hầu như chỉ gắn với tài sản hữu hình và có thật (nhà, đất,…).

Cụm từ “yêu cầu” được sử dụng trong điều luật hàm nghĩa là chủ nợ nhận thế chấp phải chủ động lên tiếng và phải đợi sự đáp ứng tích cực của người được yêu cầu. Nhưng nếu người này không đáp ứng, thì luật không chỉ ra được chủ nợ phải làm gì. Vì vậy, chỉ còn mỗi cách kiện ra toà án, bởi luật Việt Nam không thừa nhận khả năng lập một chứng thư thế chấp ngoại tư pháp mà có hiệu lực thi hành của một bản án như luật của Pháp.

Nhận thấy điểm bất hợp lý đó của BLDS, nhà làm luật, trong khuôn khổ hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo đảm nghĩa vụ trong BLDS, đã ghi nhận một biện pháp ít nhiều mang ý nghĩa hành chính, gọi là thu giữ tài sản tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 (Điều 63)[9]. Theo đó, chủ nợ có quyền thu giữ tài sản sau khi đã phát một thông báo về việc xử lý tài sản mà người giữ tài sản không chịu giao tài sản. Điều đó có nghĩa là trong thông báo xử lý tài sản phải có một yêu cầu về việc giao tài sản để xử lý; quyền thu giữ hình thành trong trường hợp đã hết hạn ghi trong thông báo mà người giữ tài sản không chịu giao.

Cũng theo tinh thần của điều khoản nói trên của Nghị định, cụ thể là theo khoản 2 Điều 63, chủ nợ có bảo đảm phải phát một thông báo về việc thu giữ tài sản[10], trong đó ghi rõ thời hạn tiến hành thu giữ. Hết thời hạn đó mà bên kia không chịu hợp tác, thì chủ nợ mới được quyền chủ động thu giữ. Tuy nhiên, chủ nợ có thể chủ động theo cách nào và đến mức độ nào, thì Nghị định lại không nói rõ. Theo điểm b khoản 2 Điều 63, nhà làm luật chỉ khẳng định chủ nợ “không (được) áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm”. Từ đó có thể hiểu rằng, chủ nợ có bảo đảm, cụ thể là chủ nợ nhận thế chấp, có thể làm tất cả những gì mà pháp luật không cấm để đặt tài sản dưới quyền xử lý của mình. Quyền thu giữ, trong chừng mực đó, có nhiều nét tương đồng với biện pháp self-help trong luật của Mỹ.

Vậy, chủ nợ làm được gì để thu hồi nợ, ngoài việc dùng vũ lực để trấn áp, trong trường hợp người mắc nợ từ chối giao tài sản, sau khi đã nhận được đến hai thông báo, và thậm chí có thái độ phản kháng? Cần nhấn mạnh rằng, trong xã hội có tổ chức và thượng tôn pháp luật, quyền dùng vũ lực chỉ được thừa nhận trong trường hợp cần tự vệ chống sự tấn công trước của người khác. Điều này được khẳng định mà không phân biệt chủ thể của quyền là nhà chức trách hay dân thường.

Có lẽ cũng nhận thấy những khó khăn và rủi ro liên quan đến việc thực hiện quyền thu giữ, nhà soạn thảo Nghị định đã nhắc đến vai trò của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp cơ sở ở địa phương sở tại trong việc hỗ trợ thu giữ tài sản. Theo khoản 5 Điều 63 Nghị định 163, “trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầuUBND xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm”.

Vấn đề còn lại là làm thế nào để UBND bị ràng buộc một cách hữu hiệu vào trách nhiệm hỗ trợ? Nếu từ chối hỗ trợ, liệu UBND có bị chế tài? Nghị định số 163 và cả Thông tư liên tịch số 16 không trả lời câu hỏi đó một cách rõ ràng[11]. Trong khung cảnh pháp luật hiện hành, UBND địa phương, nói chung nhà chức trách công, không có bổn phận và suy cho cùng cũng không có quyền huy động lực lượng trấn áp công cộng theo yêu cầu của người này, người nọ để thoả mãn lợi ích riêng tư của họ, dù đó là lợi ích chính đáng[12]. Lực lượng này được nuôi dưỡng bằng tiền của người đóng thuế và, trên nguyên tắc, chỉ phục vụ miễn phí cho lợi ích của cả cộng đồng, cả địa phương.

Hướng hoàn thiện nào?

Như đã nói, trong trường hợp tài sản bảo đảm nằm trong tay người bảo đảm, thì bản thân lý thuyết vật quyền không tạo được ưu thế cho chủ nợ có bảo đảm so với các chủ nợ khác của người bảo đảm trong việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý. Quyền thu giữ được ghi nhận tại Nghị định số163 nói trên trở thành một công cụ cho phép chủ nợ có bảo đảm vượt lên trước so với các chủ nợ thường trong cuộc chạy đua đòi nợ.

Tuy nhiên, cũng giống như self-help trong luật của Anh và Mỹ, quyền thu giữ chứa đựng nhiều rủi ro, hiểm hoạ tiềm tàng: sử dụng không hợp lý, nhất là không đúng mực, quyền này có thể trở thành một thứ bạo lực tư nhân đẩy xã hội vào tình trạng hỗn loạn, mất an toàn. Do đó, cần đặt quyền thu giữ trong một khung pháp lý chặt chẽ để quyền này phát huy được tác dụng mong muốn, nhất là không bị lạm dụng gây nguy hiểm cho xã hội.

Tư tưởng chủ đạo là chủ nợ có bảo đảm quyền trực tiếp đối với giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm và có quyền yêu cầu người cản trở việc thực hiện quyền này, cụ thể là người bảo đảm, phải chấm dứt việc cản trở. Với tư tưởng đó, quyền thu giữ, cũng nhưself-help, mang tính chất của một quyền tự vệ chính đáng. Chủ nợ có bảo đảm ứng xử như thể quyền lợi của mình đang bị xâm hại do hành vi bất hợp tác của người bảo đảm.

Cụ thể, chủ nợ có bảo đảm phải triển khai lực lượng của mình tại hiện trường nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm[13]. Lực lượng này có chức năng giữ trật tự trong quá trình thực hiện quyền thu giữ của chủ nợ. Trong trường hợp người bảo đảm có phản ứng chống đối bằng vũ lực, thì lực lượng này có quyền tự vệ trong khuôn khổ pháp luật; chủ nợ khi đó cũng có quyền yêu cầu chính quyền địa phương can thiệp theo đúng quyền hạn và trách nhiệm của nhà chức trách công để ngăn chặn và xử lý hành vi vi phạm pháp luật của người bảo đảm. Suy cho cùng, phải có ai đó gây mất trật tự hoặc có dấu hiệu rõ ràng chuẩn bị gây mất trật tự, thì công lực mới có căn cứ pháp lý để ra tay với tư cách người chịu trách nhiệm gìn giữ, bảo đảm trật tự công cộng./.

---

[1] Về lý thuyết vật quyền, có thể xem: Nguyễn Ngọc Điện, Sự cần thiết của việc vận dụng lý thuyết vật quyền bảo đảm vào quá trình sửa đổi Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 02+03 (258+259), tr. 39 – 46.

[2] Để hỗ trợ các tổ chức tín dụng tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn do nợ đọng quá hạn không thu hồi được (gọi là nợ xấu), Chính phủ thành lập một công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng với chức năng mua lại quyền chủ nợ của các tổ chức này theo Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013. Tuy nhiên, sự ra đời của công ty này chỉ có ý nghĩa thay đổi chủ thể quyền đòi nợ; tự nó không làm phát sinh một chuyển biến tích cực nào liên quan đến cơ chế xử lý tài sản bảo đảm.

[3] Tham khảo: Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil – Les sûretés. La publicité foncière, Cujas, 1998, tr. 88.

[4] Theo khoản 3 Điều 349 BLDS, người thế chấp được quyền bán, thay thế tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Nếu hàng hoá được bán, thì quyền yêu cầu thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc hàng hoá hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế.

Luật không cấm người cầm cố chuyển nhượng tài sản trong thời gian cầm cố. Có lẽ nhà làm luật nghĩ rằng điều cấm không cần thiết, do tài sản cầm cố, theo giả thiết, nằm trong tay của chủ nợ nhận cầm cố: ai mua được tài sản cầm cố mà không cần nói chuyện với chủ nợ? Tuy nhiên, do không bị cấm mà tài sản cầm cố được tự do chuyển nhượng trong thời gian cầm cố. Tất nhiên, muốn nhận được tài sản chuyển nhượng, thì người nhận chuyển nhượng phải trả nợ cho chủ nợ nhận cầm cố.

[5] Ở Mỹ, tài sản bảo đảm vẫn được tự do lưu thông, trong khi biện pháp bảo đảm vẫn phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba ngay cả trong trường hợp không đăng ký. Để giúp người giao dịch ngăn ngừa, đối phó với rủi ro, người ta đặt ra biện pháp bảo hiểm giao dịch (title insurance): một công ty bảo hiểm đứng ra điều tra về tình trạng pháp lý của tài sản, trên cơ sở đó, cam kết với người giao dịch về việc bồi thường cho người này trong trường hợp người này bị thiệt hại do có những người tự cho là có quyền đối với tài sản và đòi hỏi được thực hiện quyền này. Có thể xem: J.L. McCormack, Recording, Registration, and Search of Title, in Thompson on Real Estate, Second Thomas Edition, LexisNexis, New York, 2002.

Bảo hiểm giao dịch là một chế định rất đặc thù, khó áp dụng ở Việt Nam.

[6] Tham khảo F.H. Lawson và B. Rudden, The Law of Property, Oxford University Press, London, 2002, tr. 63. Trong trường hợp sự phô trương sức mạnh đi quá giới hạn cho phép, chủ nợ có thể bị chế tài, thậm chí về hình sự. Tuy nhiên, nếu đã lấy được tài sản trong tay người mắc nợ, thì chủ nợ không bị buộc trả lại: sđd.

[7] Ở Mỹ, luật pháp thừa nhận việc dùng self-help để thu giữ tài sản, nhưng không khuyến khích. Luật cũng không cho phép self-help đi quá giới hạn gọi là “breach of the peace” (phá vỡ sự ôn hoà): vượt qua giới hạn đó, self-helptrở thành một hành vi trái pháp luật, có thể bị chế tài, thậm chí về hình sự. Xem: http://nationalparalegal. edu/public_documents/courseware_asp_files/businessLaw/Bankruptcy/PriorityInForeclosure.asp.

[8] Thật ra, nếu tài sản đang nằm trong tay một người không phải là chủ sở hữu một cách hợp lệ và người này cũng có một quyền đòi nợ, thì chủ nợ còn phải đương đầu với người này, do luật thừa nhận cho người này có quyền cầm giữ (Điều 416 BLDS). Nhưng mối quan hệ này khá đặc thù và là đề tài của câu chuyện khác.

[9] Nghị định này sau đó đã được sửa đổi, hoàn thiện một bước bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012; nhưng riêng về thủ tục cưỡng chế việc xử lý tài sản bảo đảm, thì nội dung của nghị định cũ hầu như được giữ nguyên.

[10] Thông báo này khác với thông báo xử lý tài sản trước đó.

[11] Thông tư số 16, đã dẫn, tại Điều 9, chỉ nhắc lại nội dung Nghị định số 163, đã dẫn, phần liên quan đến trách nhiệm phối hợp của UBND địa phương trong việc thu giữ tài sản bảo đảm, không đề cập thêm.

[12] Riêng trong trường hợp lợi ích tư nhân bị xâm hại bởi hành vi phạm pháp quả tang, đặc biệt là xâm hại bằng vũ lực, thì công lực phải can thiệp mà thậm chí không cần được yêu cầu, bởi việc đó thuộc chức năng gìn giữ, bảo vệ trật tự công của nhà chức trách.

[13] Chủ nợ có bảo đảm không thể dựa vào UBND để triển khai lực lượng, bởi cơ quan này không thể dùng lực lượng, phương tiện của mình phục vụ cho lợi ích tư nhân ngoài khuôn khổ thi hành một bản án có hiệu lực pháp luật. Chủ nợ có bảo đảm cũng không thể giao kết với UBND một hợp đồng dịch vụ giữ trật tự, bởi UBND không thể cung ứng theo hợp đồng một dịch vụ có đối tượng là một công việc thuộc nhiệm vụ được Nhà nước giao cho mình. Trong khung cảnh luật thực định, trong trường hợp cần có lực lượng giữ trật tự, thì chủ nợ phải nhờ đến các công ty dịch vụ bảo vệ chuyên nghiệp có đăng ký hành nghề. Còn trên thực tế, không ít chủ nợ đã sử dụng các băng nhóm đòi nợ thuê kiểu xã hội đen để thu hồi nợ.

70. Xử lý tài sản bảo đảm: VPBank xiết nợ KH tại Hà Nội ngày 17.3.2015

VNbankinglaw tập hợp một số bài báo làm tài liệu tham khảo nhân vụ VPBank xiết nợ khách hàng tại Hà Nội tối 17/3/2015.

Bài 1

Luật sư: Ngân hàng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để thu hồi nợ

Nguồn: InfoNet. Bản đăng lại trên cafef.vn ngày 19/3/2015

Luật dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cho phép ngân hàng được lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm phù hợp để xử lý thu hồi nợ. Trong đó có phương thức NH có quyền tự mình thu giữ tài sản bảo đảm và tiến hành định giá, bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ.

Chúng tôi đã phỏng vấn Luật sư Trương Thanh Đức (Chủ tịch Công ty luật Basico, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc Tế Việt Nam – VIAC) về vấn đề này.

Xin Luật sư cho biết những quy định pháp luật hiện hành để Ngân hàng có thể tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm của khách hàng nhằm xử lý nợ xấu?

Theo Điều 63 “Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý” của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “Bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết”

Việc này cũng đã được hướng dẫn rất cụ thể, rõ ràng tại thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Liệu Ngân hàng có quyền được tự mình tiến hành việc thu giữ tài sản mà không thông qua việc khởi kiện tại Tòa án hay không thưa Luật sư?

Bộ luật dân sự năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã cho phép Ngân hàng với tư cách là Bên nhận bảo đảm được lựa chọn các phương thức xử lý tài sản bảo đảm phù hợp để xử lý thu hồi nợ.

Trong số các phương thức được pháp luật cho phép, Ngân hàng hoàn toàn có quyền tự mình thu giữ tài sản bảo đảm và tiến hành định giá, bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ mà không cần thông qua thủ tục khởi kiện ra Tòa. Tuy nhiên, trước thời điểm thu giữ tài sản bảo đảm, Ngân hàng phải gửi văn bản thông báo cho Bên bảo đảm và Ủy ban nhân dân cấp phường, xã nơi tiến hành thu giữ tài sản.

Một số ý kiến cho rằng, Ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ xấu có thể xâm phạm đến quyền bất khả xâm phạm chỗ ở của công dân được quy định tại Hiến Pháp. Ý kiến của Luật sư về vấn đề này như thế nào?

Khi đã tự nguyện dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ nhất định, thì chủ sở hữu đã chấp nhận hạn chế quyền sở hữu của mình đối với tài sản đó.

Nếu đã làm đúng trình tự, thủ tục thu giữ tài sản theo quy định của pháp luật thì Ngân hàng không vi phạm quy định đối với việc xâm phạm đến quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân.

Các Ngân hàng đang kêu ca là “con nợ được pháp luật hiện hành nuông chiều”? Ý kiến của luật sư về nhận định này?

Các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm hiện còn nhiều vướng mắc, chưa thật sự tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý nợ xấu và bảo vệ quyền lợi chính đáng của phía chủ nợ nói chung, của các Ngân hàng nói riêng. Đặc biệt, trình tự, thủ tục khởi kiện, xét xử và thi hành án dân sự quá phức tạp và kéo dài.

Điều đó đã dấn đến những hậu quả rất tai hại cho xã hội, cho các giao dịch tài sản. Vô hình trung pháp luật đã khuyến khích hành vi bội ước, chây ỳ, không tôn trọng pháp luật và cam kết, không thực hiện nghĩa vụ đã tự nguyện thỏa thuận. Thậm chí trong nhiều trường hợp, càng cố thủ, kéo dài thời hạn trả nợ càng tốt…

Luật sư đánh giá thế nào về vai trò hỗ trợ của chính quyền địa phương, cơ quan Công an trong việc hỗ trợ Ngân hàng xử lý nợ xấu trong giai đoạn hiện nay?

Khoản 5, điều 63 của Nghị đinh số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm đã quy định rõ: “Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm”.

Việc xử lý nợ xấu là nhiệm vụ hết sức quan trọng và cấp bách để khơi thông dòng vốn, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Từ đầu năm đến nay, Chính phủ chỉ đạo quyết liệt các Bộ, ngành và cơ quan liên quan phối hợp xử lý nợ xấu để ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ và giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Tôi tin rằng, nếu chính quyền địa phương và Cơ quan Công an thật sự vào cuộc thì kết quả xử lý nợ xấu sẽ chuyển biến rõ rệt

Theo Luật sư, để các Ngân hàng có thể mạnh tay xử lý nợ xấu, đánh tan “cục máu đông” của nền kinh tế, cần phải hoàn thiện và thực thi pháp luật như thế nào?

Theo tôi, cần phải sớm hoàn thiện các quy định pháp luật theo hướng rõ ràng, đơn giản và nhanh chóng xử lý tài sản bảo đảm. Và quan trọng nhất là luật phải đặt ra các chế tài trách nhiệm và kinh tế để định hướng hành vi ứng xử của con nợ, càng xử lý tài sản nhanh càng có lợi thay vì ngược lại.

Việc xử lý nợ xấu hiệu quả đòi hỏi sự hỗ trợ của cả hệ thống chính trị, các Bộ, ngành có liên quan và cộng đồng doanh nghiệp.

Tuy việc xử lý tài sản bảo đảm là hoạt động phục vụ kinh doanh của Ngân hàng, nhưng nó trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả của nền kinh tế nên cần phải hết sức được quan tâm. Không chỉ Ngân hàng chịu hậu quả của nợ xấu mà cả nền kinh tế cũng đang phải trả giá.

Lâu nay, việc xử lý nợ nói riêng, xử lý tài sản bảo đảm nói chung còn phụ thuộc quá nhiều vào sự thiện chí của người có tài sản bảo đảm và con nợ. Thậm chí pháp luật hiện hành còn gọi người mắc nợ là “khách nợ”?!? Bao giờ pháp luật còn thiên lệch nhiều về phía bảo vệ người vi phạm cam kết, không thiện chí trả nợ, còn coi “con nợ” là “khách nợ” thù chủ nợ còn tiếp tục “bó tay”, Ngân hàng còn “đứng cho vay, quỳ thu nợ”

Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!

---

Bài 2

Vụ VPBank bị tố “bức hiếp chủ nhà” để thu hồi nợ:

“Dùng vũ lực xiết nợ, Ngân hàng có thể bị truy tố về tội Cướp tài sản”

Nguồn: Infonet ngày 20/3/2015

Đó là ý kiến của nhiều luật sư khi trả lời phỏng vấn của Infonet, xung quanh thông tin về việc ngân hàng VPBank niêm phong nhà dân, mới xảy ra tối 17/3.

Để có góc nhìn pháp luật, PV Infonet có cuộc trao đổi với Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp (Đoàn luật sư Tp Hà Nội) và luật sư Trần Minh Hùng, hãng luật Gia Đình (Đoàn luật sư Tp HCM) về vấn đề này.

Thưa luật sư, khi đọc những thông tin về việc ngân hàng VPBank tổ chức “thu giữ tài sản đảm bảo” luật sư có bình luận gì?

Luật sư Đặng Văn Cường: Xem bài “Xiết nợ, niêm phong nhà dân” đăng trên báo Lao động ngày 18/3/2015 tôi thấy vụ việc giống như một buổi cưỡng chế thi hành án mà cơ quan thi hành án thường tiến hành để thi hành bản án dân sự đã có hiệu lực pháp luật.

Chỉ khác là lực lượng thi hành án ở đây lại là “cán bộ ngân hàng”. Theo quy định pháp luật hiện hành thì ngân hàng, cán bộ ngân hàng không có chức năng thi hành án, đồng thời việc cưỡng chế kê biên tài sản chỉ được cơ quan thi hành án thực hiện sau khi đã có bản án có hiệu lực pháp luật (quy định của luật thi hành án dân sự).

Mặc dù phía ngân hàng có đưa ra văn biên bản có chữ ký của đại diện UBND, Công an, nhưng cán bộ ngân hàng không có chức năng thi hành án.

Phải chăng đang có dấu hiệu doanh nghiệp cũng có quyền “cưỡng chế thu giữ tài sản”?

Luật sư Đặng Văn Cường: Theo quy định pháp luật hiện nay thì chỉ có cơ quan thi hành án dân sự mới có thẩm quyền cưỡng chế đối với các giao dịch dân sự mà một bên cố tình không thực hiện, đồng thời việc cưỡng chế này cũng chỉ được phép tiến hành sau khi đã có bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án.

Tới đây thì nhà nước mở rộng thẩm quyền cưỡng chế thi hành án cho tổ chức Thừa phát lại. Còn đối với Ngân hàng, doanh nghiệp, cá nhân thì không có chức năng “cưỡng chế”.

Việc tự ý dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực ngay tức khắc… nhằm thu hồi nợ thì có thể bị xử lý về tội cướp tài sản theo quy định tại Điều 133 BLHS hoặc tội cưỡng đoạt tài sản theo quy định tại Điều 135 BLHS.

Với hành vi đánh đuổi người khác ra khỏi nơi cư trú hợp pháp của họ thì có thể bị xử lý về tội xâm phạm chỗ ở của công dân theo quy định tại Điều 124 BLHS.

Ông có nghĩ rằng có sự dễ dãi và thiếu hiểu biết pháp luật của một số ngân hàng trong việc “thu hồi tài sản” của con nợ?

Luật sư Đặng Văn Cường: Hợp đồng thế chấp tài sản là một trong các hợp đồng dân sự, được điều chỉnh bởi các quy định của bộ luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở, các quy định về giao dịch bảo đảm…

Theo đó, nếu hợp đồng không có tranh chấp thì các bên sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, trong đó có cả nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để thực hiện thủ tục phát mại tài sản…

Nhưng nếu có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản thì vụ việc phải được giải quyết tại tòa án thông qua thủ tục tố tụng dân sự. Nếu bản án của tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp đó vô hiệu thì ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận cho bên thế chấp, khoản nợ đó coi như khoản nợ không có bảo đảm.

Hiện nay có nhiều vụ việc rơi vào tình trạng này – hợp đồng thế chấp vô hiệu, bởi nhiều lý do khác nhau khiến các ngân hàng không thể xử lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Nếu bản án có hiệu lực pháp luật xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết thì khi đó ngân hàng mới có thể yêu cầu cơ quan thi hành án vào cuộc để cưỡng chế, buộc bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ theo bản án.

Hiện nay, pháp luật quy định rất cụ thể, chặt chẽ chứ không phải là dễ dãi, không có quy định cho phép ngân hàng được quyền cưỡng chế thu hồi tài sản của người thế chấp khi chưa được giải quyết thông qua thủ tục tố tụng.

Theo luật, trình tự thu hồi tài sản thế chấp từ “con nợ” sẽ được thực hiện như thế nào?

Luật sư Đặng Văn Cường: Nếu bên thế chấp tài sản và Ngân hàng (bên nhận thế chấp) không có tranh chấp, Bên thế chấp đồng ý tự nguyện giao tài sản cho Ngân hàng để thực hiện thủ tục bán đấu giá hoặc bên thế chấp tự liên hệ để bán nhà lấy tiền trả nợ thì hợp đồng thế chấp được thực hiện theo thỏa thuận của hai bên.

Nếu một trong hai bên có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của mình (hợp đồng có tranh chấp) thì ngân hàng hoặc bên có tài sản thế chấp phải khởi kiện tới tòa án để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Nếu bên ngân hàng thắng kiện, bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án tuyên bố ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì ngân hàng có quyền gửi đơn tới cơ quan thi hành án để yêu cầu cưỡng chế thi hành án đối với bán án đã có hiệu lực pháp luật đó.

Xin cảm ơn luật sư!

Cùng quan điểm “ngân hàng không có chức năng thi hành án”, Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư Tp HCM) chia sẻ:

Về mặt pháp lý, việc thu hồi tài sản để bảo đảm việc trả nợ phải tuân theo trình tự, thủ tục luật định. Các ngân hàng nói riêng và cá nhân, tổ tức khi thu hồi nợ nói chung thường có nhiều hành vi xiết nợ, thu hồi tài sản không đúng theo trình tự, thủ tục luật định và có nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng đến tài sản của con nợ, thậm chí gây tổn hại tính mạng, sức khỏe cho con nợ và những người liên quan. Những hành vi này tùy tính chất, mức độ, mục đích mà có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bồi thường thiệt hại và thậm chí có thể bị xử lý hình sự. Họ có quyền và được pháp luật bảo vệ nhưng họ đã không biết thực hiện quyền này cho đúng luật.

Khi vay nợ ngân hàng khách hàng thường phải thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay. Khi khách hàng không có khả năng chi trả hoặc không trả các khoản vay liên quan thì Ngân hàng được quyền xử lý các tài sản bảo đảm để thu hồi khoản tiền cho vay. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản và thu hồi tài sản này phải bảo đảm đúng trình tự thủ tục luật định. Trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể thương lượng với khách hàng để bán tài sản đó để thu hồi nợ. Nếu không thương lượng được ngân hàng có quyền khởi kiện đề nghị tòa án buộc khách hàng phải trả nợ, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật nếu khách hàng không trả nợ, thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thì hành án tiến hành cưỡng chế, kê biên phát mại tài sản thế chấp. Khi bán tài sản phải định giá lại tài sản thông qua tổ chức có chức năng về định giá, chứ ngân hàng không tự 1 mình định giá và bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật.

Cho dù ngân hàng có thực hiện nhiều biện pháp trước đó để nắm “đầu cán” để xử lý tài sản như yêu cầu khách hàng làm ủy quyền cho ngân hàng được toàn quyền xử lý tài sản…thì Ngân hàng cũng không có quyền thực hiện việc “cưỡng chế” như trường hợp của VPBank…

Thực tế luật đã quy định những trường hợp nào cơ quan có thẩm quyền được thu giữ tài sản của công dân hay của người vi phạm. Tuy nhiên, đối với các giao dịch về dân sự thì một tổ chức, cá nhân chỉ được quyền sở hữu về tài sản khi có quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền hoặc khi các tổ chức, cá nhận này đã thực hiện các giao dịch về tài sản này đúng theo quy định, thủ tục luật định. Các các nhân, tổ chức giao dịch với nhau khi có tranh chấp đều phải có quyết định hoặc bản án của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền mới định đoạt được tài sản của mình. Nếu thông tin báo chí đưa là đúng, VPBank xuống nhà khách hàng khóa cửa, không cho người nhà vào, không cho người làm thuê ra khỏi nhà… là có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo tôi, hiện nay, vấn đề vay và cho vay khá phức tạp, có khi con nợ chây ì không giao tài sản đảm bảo, bên cạnh đó, tín dụng đen hình thành nhiều, tình trạng cho vay lãi cao dẫn đến con nợ mất tài sản, nhà đất do bị “xử ép” ngày càng phức tạp. Do vậy, việc cần ban hành các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản vay thế chấp, cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý tài sản thế chấp… đồng thời cần có những chế tài cụ thể, nghiêm khắc đối với tổ chức, cá nhân có hành vi “xiết nợ” không đúng trình tự, thủ tục luật định xâm hại đến quyền công dân, gây mất trật tự an toàn xã hội.

Hồng Chuyên (thực hiện)

---

Bài 3

Ngân hàng VPBank nói gì vụ thu hồi nợ “bức hiếp” chủ nhà?

Nguồn: Infonet ngày 20/3/2015

Ngân hàng VPBank khẳng định, không có chuyện “cán bộ xử lý nợ bức hiếp và biết có người trong nhà mà vẫn cố tình niêm phong tài sản…”

Ngân hàng đã nhiều lần gia hạn, miễn lãi

Sau những “lùm xùm” về vụ việc xử lý nợ theo kiểu… cưỡng bức của cán bộ Ngân hàng VPBank đối với chủ nợ là ông Nguyễn Sỹ Minh tại Phòng 1401, Tòa nhà 17T2, phường Trung Hòa (Cầu Giấy – Hà Nội) được đăng tải trên báo chí, ngày 19/3 VPBank khẳng định, quá trình xử lý thu hồi tài sản bảo đảm của khách hàng Nguyễn Sỹ Minh theo đúng quy định của pháp luật.

Theo ông Hoàng Anh Tuấn – Tổng giám đốc VPBank AMC, quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng số LD1015900021 ngày 11/6/2010, ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Lâm Thị Phương Thoa vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng nên khoản vay 5 tỷ đồng bị quá hạn kể từ ngày 5/9/2012.

Thực tế ở thời điểm tháng 3/2013 và tháng 6/2014 Hội đồng xử lý nợ VPBank đã có nghị quyết về việc miễn giảm toàn bộ tiền lãi và miễn giảm nợ lãi đối với khách hàng Nguyễn Sỹ Minh.

Tháng 3/2013 Hội đồng xử lý nợ đã có quyết định miễn giảm toàn bộ lãi treo hơn 495 triệu đồng đối với khách hàng Nguyễn Sỹ Minh

Cụ thể, ngày 15/3/2013 Hội đồng xử lý nợ VPBank quyết định miễn giảm toàn bộ tiền lãi treo tương đương 495.337.924 VND sau khi khách hàng tất toán toàn bộ nghĩa vụ còn lại với VPBank, gồm: nợ gốc, nợ lãi (lãi trong hạn, lãi quá hạn và lãi phạt quá hạn).

Ngày 30/6/2014 Hội đồng xử lý nợ VPBank lại có tiếp một quyết định miễn giảm nợ lãi với khách hàng Sỹ Minh với nội dung: Khách hàng nộp số tiền 5,3 tỷ VND để trả toàn bộ nợ gốc và một phần nợ lãi, miễn giảm toàn bộ nợ lãi còn lại để tất toán khoản vay. Sau khi thu hồi nợ, VPB giải chấp tài sản bảo đảm cho khách hàng.

Từ đó đến nay gần 3 năm, VPBank đã nhiều lần đôn đốc, tạo điều kiện cho ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Lâm Thị Phương Thoa tự bán tài sản thế chấp hoặc sử dụng các nguồn khác để trả nợ. Tuy nhiên, ông Minh và bà Thoa vẫn không thực hiện.

Và tới trước thời điểm ngân hàng tiến hành xử lý thu hồi tài sản đảm bảo, khách hàng Minh mới thanh toán được 700 triệu đồng tiền gốc và 1 tỷ đồng tiền lãi.

Vì vậy, VPBank đã quyết định chấm dứt việc cho vay, thu hồi toàn bộ dư nợ của khách hàng Nguyễn Sỹ Minh và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng số LD1015900021 ngày 11/6/2010 đã ký giữa các bên và quy định tại Điều 95 Luật các Tổ chức tín dụng.

“Việc xử lý tài sản thế chấp, căn cứ vào hợp đồng thế chấp đã ký, quy định tại Điều 63 và các điều khoản liên quan tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung theo các Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012). VPBank đã gửi các văn bản thông báo tới chủ tài sản là ông Sỹ Minh và bà Phương Thoa cùng các cơ quan chính quyền địa phương” – đại diện VPBank AMC cho biết.

Trước đó trong năm 2014 VPBank AMC đã gửi 2 thông báo tới ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Lâm Thị Phương Thoa (Thông báo số 2246 ngày 4/4/2014 và 5/9/2014) về việc yêu cầu tự nguyện bàn giao tài sản bảm đảm nhưng ông Minh và bà Thoa không thực hiện.

Ngày 26/2/2015 ngân hàng này gửi tiếp Thông báo số 589 thông báo xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Tới thời điểm này, dự nợ khoản vay của ông Minh lên tới gần 9,1 tỷ đồng, trong đó bao gồm gần 4,4 tỷ đồng nợ gốc; nợ lãi và phạt trên 4,73 tỷ đồng. Ngày 10/3/2015, VPBank AMC tiếp tục gửi Thông báo số 723 về việc xử lý tài sản bảo đảm, trong đó nêu rõ thời gian, địa điểm, thành phần dự kiến sẽ tham gia tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định của pháp luật.

Tới ngày 17/3/2015, VPBank AMC đã tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm là Phòng 1401, Tòa nhà 17T2, Khu đô thị Trung hòa Nhân chính của ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Lâm Thị Phương Thoa.

Cán bộ VPBank không có hành xử hung hăng

Trái với phản ánh của một số báo trước đó, rằng thành phần tham dự cưỡng chế, thu hồi nợ chỉ có cán bộ thu hồi nợ của VPBank AMC mà không có sự có mặt của chính quyền địa phương… Phía VPBank AMC khẳng định, thành phần tham gia buổi thu giữ gồm các cán bộ thu hồi nợ của VPBank AMC, tổ trưởng tổ dân phố, đại diện UBND phường Trung Hòa và đại diện công an phường Trung Hòa – Cầu Giấy (Hà Nội).

Tuy nhiên, tại thời điểm thu giữ ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Phương Thoa không có ở nhà, cửa khóa, cán bộ VPBank AMC đã gọi điện cho ông Minh yêu cầu ông Minh về chứng kiến vụ việc, nhưng ông Minh nói dối là đang ở TP. Hồ Chí Minh đến tháng 5/2015 mới về.

Liên quan tới việc có hay không chuyện cán bộ VPBank AMC cố tình niêm phong tài sản đảm bảo khi trong nhà vẫn còn người (là người giúp việc của gia đình ông Minh, bà Thoa), VPBank AMC cho hay, sau nhiều lần gõ cửa, thông báo vào bên trong tài sản bảo đảm nhưng không có tiếng trả lời, cửa khóa, nên đại diện VPBank đã thực hiện việc niêm phong tài sản bảo đảm bên ngoài với sự chứng kiến của chính quyền địa phương, không tiến hành vào trong nhà.

Biên bản thu giữ tài sản đảm bảo được VPBank AMC tiến hành sáng 17/3 với đủ chữ ký phía ngân hàng, đại diện chính quyền địa phương nhưng phía chủ nợ là ông Nguyễn Sỹ Minh lại vắng mặt

Tuy nhiên, theo giải trình của VPBank AMC, tới chiều ngày 17/3/2015, ông Nguyễn Sỹ Minh xuất hiện tại căn hộ và thông báo là có 1 người giúp việc đang ngủ trong nhà, nên cán bộ VPBank AMC mở niêm phong để cho công an, tổ dân phố và ban quản lý tòa nhà vào mời người này ra ngoài, cán bộ của VPBank không hề vào trong nhà (Xem clip tại đây). Sau đó, cán bộ VPBank tiếp tục dán lại niêm phong tài sản, cử 2 nhân viên bảo vệ trông giữ bên ngoài căn hộ 24/24h.

“Chúng tôi xin khẳng định cán bộ của VPBank AMC không thực hiện hành vi cưỡng đoạt tài sản, giữ người trái pháp luật. Việc thu giữ tài sản được ngân hàng thực hiện theo đúng thủ tục luật định, có thông báo trước cho ông Sỹ Minh và chính quyền địa phương.

Khi thu giữ cũng có sự chứng kiến của chính quyền địa phương. Tại thời điểm thu giữ, do cửa khóa ngoài, chúng tôi cùng đại diện chính quyền địa phương đã thông báo nhiều lần nhưng không ai mở cửa, nên đã tiến hành niêm phong nguyên trạng bên ngoài, không kiểm tra bên trong.

Đến khi biết được có người đang ở trong căn hộ, chúng tôi đã cùng chính quyền địa phương ngay lập tức mở cửa cho người này ra ngoài, hoàn toàn không có việc chúng tôi giữ người trái phép như vu khống của ông Minh”- lãnh đạo VPBank AMC quả quyết.

Trường Giang

---

Bài 4

Lùm xùm quanh vụ ngân hàng siết nợ

Tối 17/3, phóng viên nhận được phản ánh của người dân ở phòng 1401 tòa nhà 17T2 phố Hoàng Đạo Thúy (phường Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội) phản ánh bị cán bộ, nhân viên ngân hàng VPBank nhốt từ sáng tới chiều trong nhà.

Tố ngân hàng chiếm nhà, nhốt người

Đến khoảng 19h, PV có mặt tại hiện trường, chứng kiến khoảng 6 thanh niên đứng chắn lối vào căn hộ 1401, trong đó có người đeo thẻ nhân viên VPBank.

Theo trình bày của ông Nguyễn Sĩ Minh, chủ căn hộ, gia đình ông có vay VPBank 5 tỷ đồng, đã trả lãi 1 tỷ đồng và tiền 700 triệu đồng tiền gốc. Đến khoảng 16h ngày 17/3, ông Minh về nhà thì nhân viên ngân hàng đã niêm phong nhà, trong khi vẫn có người giúp việc ở bên trong.

Theo quan sát của PV, cửa căn hộ 1401 đã được lắp thêm 2 chốt thép khiến người ở trong không thể mở cửa. Ổ khóa của căn hộ bị dán niêm phong có đóng dấu đỏ, trên cửa dán 3 tờ giấy A4 cũng có đóng dấu đỏ của VPBank, một tờ in to dòng chữ: “Tài sản VP Bank thu giữ, chờ xử lý…”. Một tờ khác là Quyết định của Chủ tịch HĐQT ngân hàng này về việc thu giữ tài sản đảm bảo, ghi thời gian xử lý từ 9h30 ngày 17/3.

Ngay sau đó, ông Nguyễn Sĩ Minh đã trình báo sự việc tới Công an phường Trung Hòa. Công an phường đã mời đại diện của bên ngân hàng và ông Minh về trụ sở làm việc. Đến khoảng 21h, Công an phường Trung Hòa đã phá cửa nhà ông Minh và đưa chị Nguyễn Thị Phú, người giúp việc của gia đình ông Minh ra khỏi nhà. Ngay sau đó, ông Minh tiếp tục đến Công an quận Cầu Giấy trình báo, cho rằng VPBank đã chiếm giữ trái phép nhà ở, giam giữ người trái pháp luật…

Ngân hàng: Kê biên đúng pháp luật

Liên quan vụ việc, hôm qua (18/3), ông Hoàng Anh Tuấn- Tổng giám đốc Cty Quản lý tài sản VPBank (VPBank AMC) đã có văn bản gửi Công an thành phố Hà Nội, Công an quận Cầu Giấy và Công an phường Trung Hòa, khẳng định ông Nguyễn Sĩ Minh cố tình trốn tránh không trả nợ, chiếm đoạt tiền vay của VPBank trong nhiều năm. Cũng theo ông Tuấn, việc VPBank AMC thu giữ tài sản bảo đảm là phòng 1401 Tòa nhà 17T2 của ông Minh đã được thực hiện đúng quy định pháp luật.

“Tại thời điểm thu giữ, ông Nguyễn Sĩ Minh và bà Phương Thoa (vợ ông Minh – PV) không có ở nhà, cửa khóa, cán bộ VPBank AMC đã gọi điện cho ông Minh yêu cầu ông Minh về chứng kiến việc thu giữ, nhưng ông Minh nói dối là đang ở TPHCM, đến tháng 5/2015 mới về. Sau nhiều lần gõ cửa và thông báo vào bên trong tài sản bảo đảm nhưng không có tiếng trả lời, cửa khóa, nên đại diện VPBank đã thực hiện việc niêm phong tài sản bảo đảm bên ngoài với sự chứng kiến của Tổ trưởng tổ dân phố, đại diện UBND phường Trung Hòa và đại diện Công an phường Trung Hòa, không tiến hành vào trong nhà…

Sau đó, đến chiều cùng ngày (17/3), ông Nguyễn Sĩ Minh xuất hiện tại căn hộ (mặc dù trước đó nói là đang ở TPHCM) và thông báo là trong nhà có 1 người giúp việc đang ngủ, nên cán bộ VPBank AMC cùng Tổ trưởng Tổ dân phố và cán bộ Công an phường Trung Hòa đã mở niêm phong để cho người này ra ngoài – văn bản của lãnh đạo VPBank AMC nêu.

Ngoài ra, ông Hoàng Anh Tuấn còn cho rằng, ông Minh đã có hành vi cố tình gây rối trật tự công cộng, vu khống người khác, đề nghị công an xử lý nghiêm.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Sơn – Trưởng Công an quận Cầu Giấy cho biết, đã nhận được đơn thư trình báo của ông Nguyễn Sĩ Minh và hiện đã lập một tổ công tác để điều tra. Theo ông Sơn, trong 10 đến 15 ngày công an sẽ có kết luận về vụ việc.

Nguồn: Minh Đức, Tiền phong. Bản đăng lại trên cafef.vn ngày 19/3/2015

---

59. Nhận thế chấp … vô lương tâm!

Tran Nguyen

Án lệ

Commercial Bank of Australia v Amadio

(1983) 151 CLR 447; [1983] HCA 14

 Người làm tín dụng ở các ngân hàng Việt không lạ gì trường hợp người đi vay phải ‘mượn’ tài sản của cha mẹ để thế chấp, bảo đảm cho các khoản vay của mình.

Bản án nổi tiếng sau đây (ở Úc) cho cho thấy hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên là ‘vô lương tâm’ và không có giá trị ràng buộc.

Áp dụng luật Việt Nam vào tranh chấp này như thế nào là chủ đề của một bài khác.

Ông bà Amadio là di dân người Ý, sống ở Úc khoảng 40 năm nhưng tiếng Anh hạn chế, không được học hành tử tế (formal education) và thiếu hoặc không có kinh nghiệm kinh doanh.

Vincenzo, một trong 4 đứa con trai của họ, kiểm soát một số công ty và có vẻ thành công, sống một lối sống rất sang trọng, xa hoa. Trên thực tế, Vincenzo đang ngập trong nợ nần, với ngân hàng và các chủ nợ khác.

Tuy nhiên ngân hàng vẫn đồng ý cho Vincenzo vay với điều kiện phải bổ sung tài sản bảo đảm là bất động sản thuộc sở hữu của ông bà Amadio ở phố Campbelltown – Sydney. Vincenzo nói với cha mẹ mình là họ chỉ đảm bảo trong khoảng $50,000 với thời hạn 6 tháng nhưng sự thực là bảo đảm cho toàn bộ khoản nợ của Vicenzo tại ngân hàng và không có thời hạn.

Ông Virgo, giám đốc chi nhánh, ghé nhà ông bà Amadio để họ trên hợp đồng thế chấp. Virgo biết là ông bà Amadio không hiểu bản chất thực của thế chấp (giới hạn của bảo đảm) nhưng không hề giải thích gì cho họ về điều này.

Sau khi hoàn thành thủ tục thế chấp, ngân hàng tiếp tục giải ngân, nâng dư nợ từ $189,000 lên đến hơn $270,000. Tuy nhiên sau đó công ty của Vicenzo lâm vào tình trạng phá sản và ngân hàng yêu cầu ông bà Amadio trả nợ thay, nếu không họ sẽ bán tài sản thế chấp thu hồi nợ. Ông bà Amadio không đồng ý với lý do hợp đồng (thế chấp) vô lương tâm (unconscionable contract) và sự việc được đưa ra giải quyết tại toà án.

Ở cấp thẩm phần thắng nghiên về ngân hàng, vì Vicenzo mắc lỗi nói sai về phạm vi thế chấp chứ không phải ngân hàng.

Tuy nhiên ở cấp phúc thẩm, và sau đó là Toà tối cao (High Court), phán rằng ngân hàng đã thực hiện hành vi vô lương tâm (the bank had engaged in unconscionable conduct).

Xem thêm:

1. The casenote Commercial Bank of Australia v Amadio (1983) 151 CLR 447; [1983] HCA 14

2. ‘Luật nào bảo vệ người vay tiêu dùng?’ cũng trên trang này.

 

52. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: những tín hiệu mới

TS. Bùi Đức Giang (Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC)

Nguồn: TBKTSG Online, Thứ Sáu,  26/12/2014, 15:19 (GMT+7)

(TBKTSG) – Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 1-7- 2015) bổ sung khá nhiều quy định mới về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có một số quy định mang tính đột phá. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh dù gần đây có khá nhiều văn bản pháp luật liên quan được ban hành song vẫn chưa đáp ứng được một cách thỏa đáng mong đợi từ thực tế.

Cá nhân được thế chấp cả nhà ở hình thành trong tương lai cả thương mại lẫn riêng lẻ

Khoản 4, điều 3, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai (NƠTL) là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quy định hiện hành chưa cho phép thế chấp NƠTL của hộ gia đình, cá nhân (biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Khoản 2, điều 147, Luật nhà ở 2014 đã chính thức “cởi trói” hạn chế này. Như vậy, về nguyên tắc có thể thế chấp cả NƠTL là nhà ở thương mại mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lẫn NƠTL riêng lẻ của các tổ chức, cá nhân. Cần lưu ý là Luật nhà ở 2014 chỉ đề cập việc thế chấp trực tiếp NƠTL chứ không có quy định nào về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL ký với chủ đầu tư.

Về điều kiện thế chấp, đối với việc thế chấp NƠTL riêng lẻ, phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng. Trong trường hợp thế chấp NƠTL mua từ chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư hay có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này (điểm c, khoản 1, điều 148).

Về mục đích thế chấp, chỉ được xác lập các hợp đồng thế chấp này để bảo đảm khoản vay phục vụ cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ hay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp (khoản 2, điều 147). Quy định này vô tình hạn chế việc huy động tín dụng bằng NƠTL cho các nhu cầu khác.

Cũng cần lưu ý là khoản 2, điều 144, Luật nhà ở 2014 đã có bước đột phá nhất định khi cho phép chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại cả tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác trong khuôn khổ các giao dịch ký kết với các đối tượng này. Khái niệm “nhà ở” ở đây có thể hiểu là bao gồm cả nhà ở có sẵn lẫn NƠTL. Tuy nhiên, việc giới hạn đối tượng nhận thế chấp NƠTL (chỉ) là tổ chức tín dụng như khoản 2, điều 147 nói trên, có vẻ như sẽ làm giảm đáng kể tác dụng của việc “cởi trói” quy định về đối tượng có thể nhận thế chấp loại tài sản này.

Điều dễ thấy là khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, các ngân hàng không còn độc quyền trong việc nhận thế chấp nhà ở sẵn có từ các cá nhân nữa và có thể sẽ ở trong các xung đột lợi ích về thứ tự ưu tiên thanh toán với các doanh nghiệp và cá nhân khác liên quan đến NƠTL được thế chấp.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước

Khi chủ đầu tư thế chấp

Đọc kết hợp điều 147 và 148 của Luật nhà ở 2014, có thể thấy chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng (i) một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc (ii) nhà ở xây dựng trong dự án, để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một điểm mới đáng ghi nhận. Nhà làm luật đã coi dự án như một loại tài sản được phép sử dụng để huy động vốn. Pháp luật Việt Nam đã thừa nhận một số cơ chế pháp lý tương tự như chuyển nhượng dự án hay quyền tiếp nhận dự án (step-in right) của bên cho vay trong khuôn khổ các dự án đối tác công tư. Khoản 2, điều 149, Luật Nhà ở 2014 quy định việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung chưa đề cập đến trường hợp thế chấp dự án, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 cần quy định rõ hơn về các phương thức xử lý loại hình giao dịch bảo đảm đặc biệt này để tránh các khó khăn có thể phát sinh trong thực tiễn.

Việc chủ đầu tư thế chấp nhà ở trong dự án là nhu cầu chính đáng và quyền được pháp luật thừa nhận.

Tuy nhiên, một trong các mục đích của việc đầu tư vào dự án nhà ở là để bán nhà ở khi hoàn thiện việc xây dựng. Theo quy định tại khoản 4, điều 348, Bộ luật Dân sự, sau khi đã thế chấp NƠTL, chủ đầu tư không được phép bán NƠTL đã được thế chấp. Đây là một điều cấm của pháp luật mà nếu vi phạm sẽ dẫn tới nguy cơ hợp đồng bán bị vô hiệu (điều 128, Bộ luật Dân sự). Chính vì lý do này nên khoản 1, điều 147, Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp NƠTL mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc giải chấp làm cho NƠTL trở thành tài sản “sạch”, đủ điều kiện để đưa vào giao dịch mới.

Có thể thấy dù còn một số hạn chế song về cơ bản Luật nhà ở 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối với việc thế chấp NƠTL vốn không phải là câu chuyện mới nhưng chưa hề cũ trong điều kiện pháp luật Việt Nam hiện nay. Đây là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng.

 

46. Xử lý tài sản bảo đảm trong thủ tục phá sản

TS. Bùi Đức Giang

Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC

Nguồn: TBKTSG Online, 12/10/2014 8:53:06 SA

(TBKTSG) – Khi Luật Phá sản 2014 được cho là mở ra nhiều cánh cửa hơn cho việc phá sản doanh nghiệp, nỗi lo của chủ nợ có bảo đảm càng lớn.

Có thể xử lý bảo đảm trong thủ tục phục hồi kinh doanh?

Theo Luật Phá sản 2014, việc xử lý tài sản bảo đảm của doanh nghiệp đối với chủ nợ có bảo đảm tạm thời bị đình chỉ trong thời hạn năm ngày kể từ ngày tòa án thụ lý việc phá sản trừ trường hợp tài sản bảo đảm có nguy cơ bị phá hủy hoặc bị giảm đáng kể về giá trị (khoản 3, điều 41). Sau khi mở thủ tục phá sản, nếu không thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm không cần thiết cho việc thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh thì xử lý theo thời hạn quy định trong hợp đồng đối với trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn (điểm b, khoản 1, điều 53). Điểm a, khoản 1, điều 53 quy định đối với trường hợp tài sản bảo đảm được sử dụng để thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo nghị quyết của hội nghị chủ nợ.

Theo quy định tại khoản 5, điều 91, việc tài sản bảo đảm có được sử dụng trong phương án phục hồi hoạt động kinh doanh hay không là do chủ nợ có bảo đảm quyết định. Sẽ rất hiếm khi chủ nợ có bảo đảm đồng ý để tài sản bảo đảm được sử dụng phương án phục hồi hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, dễ nhận thấy sự mâu thuẫn trong chính quy định tại khoản 1, điều 53.

Bởi vì theo điểm a của khoản này, nếu chủ nợ có bảo đảm không đồng ý với việc sử dụng tài sản bảo đảm trong quá trình thực hiện phương án phục hồi kinh doanh thì có thể xử lý tài sản bảo đảm khi nghĩa vụ bảo đảm đến hạn. Còn theo điểm b lại không cho phép chủ nợ có bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm nếu như tài sản này cần thiết cho việc thực hiện thủ tục phục hồi hoạt động kinh doanh.

Câu trả lời còn dang dở về phương thức xử lý bảo đảm

Điều 53 quy định đối với trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm chưa đến hạn trước khi tuyên bố doanh nghiệp phá sản thì tòa án đình chỉ hợp đồng và xử lý khoản nợ có bảo đảm. Nói cách khác, lúc này nghĩa vụ được bảo đảm mặc nhiên đến hạn và chủ nợ có bảo đảm được quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Tuy vậy khoản 3, điều 53 vẫn giữ cách quy định khá mơ hồ của Luật Phá sản 2004 là “với khoản nợ có bảo đảm được xác lập trước khi tòa án nhân dân thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản được thanh toán bằng tài sản bảo đảm đó”.

Cụm từ “được thanh toán bằng tài sản bảo đảm đó” không rõ ràng và có thể dẫn tới hai cách hiểu là (i) chủ nợ có bảo đảm được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp hay (ii) việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo phương thức quy định trong hợp đồng bảo đảm đã ký với doanh nghiệp.

Cách giải thích thứ hai hợp lý hơn bởi nó tôn trọng thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, còn do việc cho phép bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm chỉ là một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định hiện hành và trong thực tế không phải lúc nào chủ nợ có bảo đảm cũng muốn nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm (chẳng hạn do hạn chế áp dụng đối với ngân hàng trong việc nắm giữ bất động sản – khoản 3, điều 132 Luật các tổ chức tín dụng).

Ngoài ra, điều luật này cũng chưa làm rõ chủ thể nào sẽ có quyền tiến hành bán tài sản bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm hay thẩm phán – thông qua quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản hay cơ quan thi hành án). Đây cũng là các khó khăn chính đặt ra khi áp dụng Luật Phá sản 2004. Thiết nghĩ, nên tôn trọng quyền của chủ nợ có bảo đảm tức là quy định rõ chủ nợ có bảo đảm được thực hiện việc bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ như cách tiếp cận của pháp luật Anh hay Pháp.